Очень часто как работодатели, так и работники недостаточно серьезно относятся к заключению трудовых договоров, подходят к этому вопросу формально. В результате - ошибки даже в самых элементарных вещах. И в дальнейшем при расторжении договора или - в самом крайнем случае! - при рассмотрении спора между компанией и сотрудником в суде может возникнуть масса неприятных ситуаций.

Не стоит без раздумий подписывать "шаблонный" вариант трудового договора. Есть ряд моментов, на которые и работникам, и работодателя нужно обратить особое внимание при его заключении. Естественно, каждому - в свете своих интересов.

Момент 1. Приказ о приеме на работу и трудовой договор в идеале должны полностью соответствовать друг другу.

Очень часто бывает так, что в трудовом договоре нет важных пунктов, которые работодатель прописывает в приказе о приеме на работу. Однако, первичным является трудовой договор, поэтому все споры будут разрешаться на его основании. Это правило касается и случая, когда приказ противоречит договору.

Обратите внимание: в принципе, если у работодателя нет желания писать длинные приказы, то условия договора в них вполне можно излагать сокращенно или неполно. Самое главное - не прописывать в приказе положения, противоречащие договору или вообще не указанные в нем. Ведь в этом случае они не будут иметь никакой юридической силы.

Момент 2. В договоре обязательно должен быть указан определенный испытательный срок.

Если в трудовом договоре прямо не указано условие об испытательном сроке, то сотрудник считается принятым на работу вообще без него! И уволить такого работника как не прошедшего испытание становится невозможно.

Обратите внимание: по общему правилу испытательный срок не может превышать 3-х месяцев. Но для руководителей организаций и их заместителей, главных бухгалтеров и их заместителей, руководителей филиалов, представительств и иных обособленных структурных подразделений организаций - 6 месяцев. При этом в срок испытания не засчитываются период временной нетрудоспособности работника и другие периоды, когда он фактически отсутствовал на работе.

Момент 3. Трудовой кодекс РФ (статья 59) устанавливает исчерпывающий и достаточно большой перечень случаев, при которых с работником может быть заключен срочный трудовой договор, на которые и следует ориентироваться.

Заключение срочного трудового договора без достаточных на то оснований незаконно. Статьей 58 Трудового кодекса РФ прямо предусмотрен запрет на заключение срочных трудовых договоров в целях уклонения от предоставления прав и гарантий, предусмотренных работникам, с которыми заключается трудовой договор на неопределенный срок.

Момент 4. Если срок действия договора, заключенного на определенный срок, закончился, а сотрудник продолжает работать на предприятии, считается, что договор "превратился" в бессрочный.

Если срок трудового договора, заключенного, например, на 1 год, истек, работодатель должен издать приказы об увольнении сотрудника и его приеме на работу вновь.

Обратите внимание: только после издания таких приказов работодатель может заключить с сотрудником очередной срочный трудовой договор на определенный срок. Иначе срочный трудовой договор может быть трансформирован в заключенный на неопределенный срок на том основании, что ни одна из сторон не потребовала его расторжения в связи с истечением срока действия.

Момент 5. В трудовом договоре обязательно должно быть прописано место работы сотрудника с указанием структурного подразделения.

Если в договоре место работы сотрудника не указано четко и конкретно, то, например, уволить его за прогул становится очень сложно. Суд может восстановить уволенного человека и обязать работодателя выплатить ему неполученный заработок за вынужденный прогул.

Обратите внимание: согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда, под структурным подразделением следует понимать как филиалы, представительства, так и отделы, цеха, участки и т. д. Поэтому, когда место работы прописано подробно и четко, отсутствие там работника более 4 часов будет считаться прогулом.

Момент 6. Обязанности сотрудника в трудовом договоре должны быть прописаны четко и конкретно.

Очень часто бывает, что в договоре обязанности сотрудника прописаны очень кратко или весьма расплывчато. Но работодатель не вправе требовать выполнения работ, не обусловленных трудовым договором. Поэтому заявлению подчиненного - "это не входит в мои обязанности!" - ему будет очень трудно что-либо противопоставить. А уволить сотрудника как не справляющегося со своими обязанностями - практически невозможно. Причем такая ситуация "не на руку" и сотруднику, так как на него может быть возложена масса дополнительных обязанностей, не оговоренных при приеме на работу.

Обратите внимание: сильно осложняет ситуацию отсутствие должностных инструкций. Конечно, частные фирмы не обязаны составлять их для своих сотрудников. Такая обязанность установлена только для государственных учреждений. Но наличие этих самых инструкций может существенно облегчить жизнь и сотрудникам, и руководству.

Момент 7. Работник должен под роспись получить копию своей должностной инструкции (в случае ее наличия!).

Очень часто в трудовом договоре работодатель указывает, что сотрудник должен выполнять обязанности "в соответствии с должностной инструкцией". Но никакая инструкция к договору не приложена. Мало того, даже с инструкцией, находящейся в отделе кадров, сотрудник не ознакомлен. В результате возникает такая же неопределенность, как и в предыдущем случае. Поэтому работник обязательно должен расписаться на оригинале инструкции. Его подпись свидетельствует, что он со своими точными обязанностями ознакомлен и согласен.

Обратите внимание: есть и второй вариант - в самом договоре можно указать, что должностная инструкция является "неотъемлемой частью договора" Но в этом случае она должна быть приложена к договору и предоставлена работнику.

Момент 8. Размер заработной платы.

Здесь интересы сотрудников и работодателей резко расходятся.

Для работодателя: выгодно указывать в договоре минимальный оклад. А все остальное выплачивать в виде различных "надбавок". Ведь если поставить в договоре максимальный размер заработной платы, то затем понизить его невозможно. Такие действия являются незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Согласно ТК РФ о подобном изменении сотрудника нужно предупреждать за два месяца, причем письменно. А он должен поставить расписку, свидетельствующую об ознакомлении.

Для сотрудника: нужно требовать, чтобы в договоре был указан максимальный размер заработной платы.

Момент 9. Описание режима труда и отдыха сотрудника.

В данном случае интересы сотрудников и работодателей также резко расходятся.

Для работодателя: невыгодно подробно описывать режим труда и отдыха. Ведь в этом случае для его изменения необходимо будет провести сложную процедуру изменения трудового договора согласно статье 73 ТК РФ. Поэтому работодатели очень часто указывают в договоре только продолжительность рабочей недели сотрудника. А затем - меняют режим по своему усмотрению в одностороннем порядке: например, в случае необходимости из пятидневки делают шестидневку, изменив время ежедневной работы.

Для работника: нужно требовать подробного описания режима труда и отдыха. Ведь если режим труда и отдыха не прописан в трудовом договоре, работодателю не нужно договариваться с работником об изменении этих условий работы. Руководителю не нужно будет искать причины, связанные с изменением организационных или технологических условий труда, чтобы оправдать изменение данного документа. Ведь условий, определяющих режим труда и отдыха данного конкретного работника, в договоре просто-напросто нет.

Момент 10. Сотрудник должен под расписку получить свой вариант трудового договора (оригинал!)

Очень часто работодатели не отдают сотруднику второй экземпляр договора или отдать, но не берут с него расписку об этом. В обоих случаях работник может утверждать, что договор ему не предоставили. А работодатель - внести изменения в договор без ведома сотрудника. Поэтому работодатель обязан заключать трудовой договор в двух экземплярах. Один остается в отделе кадров, другой находится у работника. Причем, на экземпляре работодателя следует сделать отметку, что второй экземпляр передан работнику. Тогда и никаких претензий друг к другу не возникнет.

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков. Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов. Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет. Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке. Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор о долевом участии должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5-0,7 кв.метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной. А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Совет юриста

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра. На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2-3 метра стабильно. Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

Рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора - нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны - вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась - например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит - закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно - мы расскажем в следующий раз.

Организация бизнеса: грамотное построение своего дела Рыбаков Сергей Анатольевич

8.2 Как правильно заключать договоры

Договорная работа – это искусство и, как каждое искусство, содержит в себе множество еле уловимых оттенков и нюансов. Но мы упростим картину и сконцентрируем основные принципы и навыки ведения договорной работы в виде пошагового алгоритма, который так или иначе проходится при заключении любой сделки.

Шаг 1. Проверка контрагента по договору

Цель проверки проста – надо знать, с кем предстоит работать и что партнер действительно способен предложить на деле, а не только на переговорах.

В качестве стороны по коммерческому договору (в частности, договору поставки) могут выступать только:

Юридические лица;

Предприниматели без образования юридического лица.

Более подробно вопросы проверки контрагентов рассмотрены в главе, посвященной информационному сопровождению бизнеса.

Шаг 2. Проверка полномочий представителей контрагента

Уясним простую истину – договор от имени контрагента может подписывать либо генеральный директор, либо представитель на основании доверенности. Никакие другие лица – учредители, коммерческие и финансовые директора, начальники департаментов и иже с ними – подписывать от имени юридического лица договоры не вправе. Полномочия генерального директора (единоличного исполнительного органа компании) подтверждают следующие документы:

Копия устава или выписка из устава, содержащая положение о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени компании;

Протокол об избрании генерального директора;

Выписка из ЕГРЮЛ, уже упомянутая ранее.

С оригиналами указанных документов необходимо ознакомиться перед подписанием договора, а копии, заверенные контрагентом, оставить себе.

Если от имени организации действуют любое другое лицо, то главное внимание – доверенности. Никакой другой документ – должностная инструкция начальника отдела, приказ о возложении обязанностей подписывать сделки за главного бухгалтера и т. д. – ее не заменит. Потребуйте передачи или оригинала доверенности представителя, или как минимум заверенной контрагентом копии, в противном случае доказать действительность полномочий будет в дальнейшем практически нереально.

Есть несколько базовых правил оформления доверенностей от юридического лица, которые забывать не следует. Так, в доверенности должна быть указана дата ее выдачи, если не указана дата ее совершения – доверенность ничтожна. Любая доверенность от юридического лица выдается в письменной форме за подписью его руководителя, с приложением печати этой организации.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок не указан – доверенность по умолчанию действует в течение года со дня выдачи, после чего автоматически утрачивает силу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть также удостоверена нотариусом. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности (например, ГУП или муниципального образовательного учреждения) на получение или выдачу денег или других имущественных ценностей должна быть подписана также главным бухгалтером этой организации.

В доверенности обязательно указывается объем предоставленных полномочий, поэтому право заключать договор от имени организации должно быть прямо прописано в тексте доверенности.

Нередка ситуация, когда приходится иметь дело не с головной организацией, а с ее территориальным филиалом. В этом случае легитимность полномочий руководителя филиала подтвердит следующее:

Положение о филиале, где указывается объем его полномочий;

Доверенность, подписанная руководителем головной организации.

На деле предприниматели далеко не всегда истребуют доказательства полномочий представителя контрагента, так как «это может вызвать недоверие», «осложнит подписание договора» и т. д. Что ж, выбор всегда за вами, но риск того, что бомба замедленного действия в виде непроверенных полномочий рано или поздно сработает, довольно велик.

В нашей судебной практике часто встречаются дела, когда многомиллионные сделки признаются недействительными по одному-единственному основанию – договор был подписан от одного из контрагентов неуполномоченным лицом. Обычно в виде этого «случайного» лица выступает коммерческий или финансовый директор, заместитель генерального директора, руководитель отдела или департамента и т. д.

И арбитражный суд не может вынести иного решения, так как ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее физического лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Кроме того, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по организации. Этой уловкой нередко пользуются недобросовестные контрагенты, поэтому если вам под любым предлогом отказываются предоставлять выписку из устава или ЕГРЮЛ, то это явно тревожный звонок.

Шаг 3. Проверка сделки на «крупность»

Если сделка неординарная, например вы покупаете или продаете дорогое оборудование, недвижимость, входите в инвестиционный проект и т. д., то существенный момент – проверить, подпадает ли сделка в категорию «крупных сделок».

Смысл прост – если сумма сделки или нескольких взаимосвязанных сделок для акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью превышает 25 % балансовой стоимости активов организации, то такая сделка должна быть одобрена решением совета директоров (если сумма сделки в диапазоне от 25 % до 50 % стоимости активов), или решением общего собрания акционеров, или участников (если цена сделки превышает 50 % стоимости активов). Если процедура одобрения крупной сделки не соблюдена, то такая сделка является недействительной со всеми вытекающими печальными последствиями.

Таким образом, если планируемая сделка может для вас или контрагента стать крупной, вы должны иметь на руках протокол совета директоров или общего собрания, содержащий решение об одобрении сделки. Если контрагент отказывается предоставлять такое решение, то взамен нужно потребовать заверенную печатью организации бухгалтерскую справку или выписку из последнего сданного баланса, из чего можно будет сделать вывод о том, что договор не относится к категории «крупных».

Шаг 4. Форма сделки и соответствие обязательным требованиям закона

Общее правило – предпринимательский договор заключается только в письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления единого документа, выражающего ее содержание и непосредственно подписанного уполномоченными лицами сторон.

Подпись должна быть оригинальной. Если же используется факсимиле, то будьте внимательны – использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи возможно только в случае, если это прямо оговорено в вашем договоре.

Письменный договор следует заверить у нотариуса только в том случае, если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. В настоящее время нотариальное удостоверение обязательно в силу закона для следующих сделок:

Договор ренты и его разновидности пожизненного содержания с иждивением;

Брачный договор;

Соглашение об уплате алиментов;

Соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;

Завещание;

Договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;

Соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке;

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, а также доверенностей в порядке передоверия.

Если предмет сделки – земельный участок, здание, производственный цех или другая недвижимость, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

В практике трейдинговых (торговых) компаний менеджеры не брезгуют заключать договор по факсу для оперативности товарооборота. Такой договор может считаться действительным, но при соблюдении двух условий: во-первых, в договоре прямо указано, что обмен факсимильными сообщениями приравнивается к заключению договора, во-вторых, впоследствии вы обменяетесь оригиналами договора с контрагентом по почте.

Также стороны, вступающие в договорные отношения, должны убедиться, что планируемая ими сделка не противоречит уставным документам и у них имеются соответствующие разрешения и лицензии, если для подобных случаев этого требует законодательство.

Согласно ст. 173 ГК РФ «сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица…».

По общему правилу коммерческие организации обладают общей правоспособностью и вправе осуществлять любые виды деятельности. Но если в уставе компании четко перечислены виды деятельности компании, то выход за их пределы будет нарушением закона и повлечет ничтожность сделки. Те же последствия ожидают предпринимательскую сделку, заключенную некоммерческой организацией, если эта сделка не связана напрямую с их основной деятельностью.

Проверить, не относится ли планируемая сторонами сделка к числу лицензируемых, можно, заглянув в ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», где содержится исчерпывающий перечень сфер деятельности, в которых наличие лицензии при подписании договора обязательно.

Содержание договора – это совокупность его условий. Прежде всего – договор должен содержать существенные условия, в противном случае он будет считаться незаключенным и не влечет для сторон каких-либо правовых последствий. Договор считается заключенным только тогда, когда сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Что же такое существенные условия? Ранее, в разделе о предварительном договоре, мы затрагивали этот вопрос, теперь рассмотрим его более подробно. Как разъясняет ст. 432 Гражданского кодекса, существенными для любого договора являются условия:

О предмете договора;

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

А также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Последний существенный вид условий следует упомянуть особо, так как именно с ним часто связано наибольшее число ошибок в договорной практике. Если ваш контрагент или вы направляете протокол разногласий к проекту договора, то каждое из условий, по которому имеются возражения, автоматически переходит в разряд существенных и должно быть согласовано в общей редакции. Если этого не произойдет – договор не будет заключен и не будет иметь юридической защиты.

Распространенная ошибка – стороны составляют и подписывают протокол разногласий к договору, где в первом столбце содержится редакция продавца, во втором столбце – покупателя. Однако для заключения договора этого недостаточно. Чтобы спорные условия считались согласованными, необходим третий столбец под названием «общая редакция» или «окончательная редакция», и только в таком виде протокол разногласий будет иметь силу.

Пример протокола разногласий:

Приведем несколько примеров касательно существенных условий в конкретных договорах. Существенные условия любого договора поставки – условия о количестве и наименовании товара. Договора возмездного оказания услуг – сама услуга и срок ее выполнения. Для договора купли-продажи недвижимости существенные условия – описание объекта недвижимости и цена договора. Для строительного подряда – предмет договора (содержание работ и конечный результат) и срок выполнения работ.

Цена не всегда в силу требований закона является обязательным условием, однако логика любого коммерческого договора требует ее однозначного согласования во избежание в дальнейшем долгих споров сторон о том, какая стоимость товаров или услуг имелась в виду на самом деле.

Как очевидно, существенными условиями содержание договора не исчерпывается. В целом, анализируя практику договорной работы, рекомендуем обратить самое пристальное внимание на следующие «болевые точки» проекта любого договора:

Предмет договора (например, в договоре поставки помимо наименования и количества товара лучше прописать ассортимент, комплектацию, требования к сертификации, гарантийный срок на товар и т. д.);

Цена и порядок расчетов по договору (обычная ошибка – в договоре указывается цена, но порядка расчетов нет или он определен слишком туманно; в качественном договоре суммы, сроки и условия платежей всегда максимально регламентированы и прозрачны);

Процедура исполнения договора (именно по этой позиции всегда наибольшее количество споров; мало прописать обязанность поставки товара и идентифицировать сам товар, надо детально регламентировать, на ком из сторон лежит обязанность по обеспечению тары и упаковки товара, сопутствующие расходы по транспортировке и отгрузке товара, хранению, страхованию и т. д.);

Момент исполнения договора (например, момент перехода права собственности на товар по договору поставки);

Порядок рассмотрения претензий по качеству и количеству товара (см. подробнее раздел о претензионной работе);

Ответственность продавца и покупателя за нарушение своих обязательств (это защита от возможной недобросовестности контрагента; самые распространенные меры ответственности – неустойка в виде твердого штрафа или пени за просрочку либо возможность другой стороны отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать возмещения понесенных расходов);

Подсудность (обратите внимание на этот пункт – подписанное по «недогляду» условие о разрешении возникших споров в арбитражном суде острова Маврикий сделает судебную защиту ваших интересов формально возможной, но фактически неисполнимой).

Рассказ о содержании договора закончим одной общей, но нетривиальной рекомендацией – планируя сделку, просчитывайте ее суммарную экономическую выгоду с учетом всех возможных рисков и расходов по налогам, таможенной очистке, транспортировке товара и т. д. Недавний пример в нашей практике: чрезвычайно прибыльная с первого взгляда для продавца сделка на линейные поставки в течение года сырья для крупного производителя оказалась фактически «кабальной» для продавца, так как весь комплекс дополнительных расходов по условиям договора ложился на поставщика, к тому же непродуманный документооборот вызвал претензии налогового органа по НДС в ходе камеральной проверки. В итоге экономический эффект сделки ушел для поставщика в глубокий минус, и он вынужден был одновременно вести две изнурительные судебные тяжбы – с недовольным покупателем по спору о нарушении условий поставки и с налоговым органом об оспаривании решения о доначислении налогов.

Тема 24. Предпринимательские договоры 24.1. Понятие и признаки предпринимательских договоров В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Одним из видов