Взносы на капремонт проводки в 1с. Бухгалтерский учет операций капитального ремонта в тсж, жск и управляющих организациях

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

• непосредственное управление;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Об этом сказано в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

Состав общего имущества многоквартирного дома

К общему имуществу многоквартирного дома (ремонт которого обеспечивает управляющая компания) относятся, в частности:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы;

• лифты, лифтовые и иные шахты;

• коридоры;

• технические этажи;

• чердаки;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):

Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Форма описания состава и технического состояния общего имущества приведена в приложении 1 к примерным условиям, утвержденным приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр. Форма не является обязательной, конкретный перечень общего имущества собственники помещений многоквартирного дома вправе определять самостоятельно и составлять в произвольной форме (письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07).

Источники финансирования ремонта

Текущий ремонт

Текущий ремонт общего имущества оплачивают наниматели и собственники жилых помещений, а также владельцы нежилых помещений. Деньги поступают непосредственно на счет управляющей компании в виде платы за содержание и ремонт общего имущества (ст. 154 и 158 Жилищного кодекса РФ).

Капитальный ремонт

Собственники ежемесячно перечисляют взносы на капитальный ремонт, которые образуют фонд капитального ремонта. И от того, где формируется этот фонд, зависит и порядок финансирования будущего капитального ремонта.

Если фонд сформирован на счете управляющей компании, то источником финансирования ремонта будут непосредственно взносы собственников. С этого счета управляющая компания рассчитывается за капитальный ремонт, проведенный собственными силами или с привлечением подрядчиков.

При формировании фонда на счете регионального оператора порядок финансирования капитального ремонта следующий. Региональный оператор от своего имени заключает договор с подрядными организациями на проведение капитального ремонта. При этом подрядчиком может выступить и управляющая компания. В этом случае поступление денег управляющей компании от регионального оператора является ничем иным, как платой за выполненные работы по обычному договору подряда.

Это следует из статей 154, 158, 170, 171, 174, 175, 180-182 Жилищного кодекса РФ.

Законодательством также предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).

Бухучет: поступление финансирования

Независимо от того, какой ремонт - текущий или капитальный, в бухучете поступление средств на него отражайте в зависимости от источника финансирования.

Если ремонт софинансируется бюджетными средствами, в учете делайте проводки:

Дебет 76 Кредит 86
- отражена задолженность бюджета (сумма выделенных бюджетных средств);

Дебет 55 Кредит 76
- получены средства на ремонт из бюджета.

Такой вывод следует из пункта 7 ПБУ 13/2000 и Инструкции к плану счетов.

Средства на ремонт, поступающие от собственников и нанимателей помещений, отражайте в составе авансов:

- получены средства на ремонт от собственника (нанимателя) помещения.

Средства на ремонт, поступающие от регионального оператора, отражайте так:

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
- получен аванс на ремонт от регионального оператора;

- получены средства за ремонт от регионального оператора.

Это следует из Инструкции к плану счетов и пункта 3 ПБУ 9/99.

Бухучет: расходование средств собственников, бюджетных денег

Если источником финансирования ремонта являются средства собственников и нанимателей помещений, а также бюджетные средства, то порядок бухучета их расходования зависит от способа выполнения ремонта (подрядный или хозяйственный).

Если управляющая компания выполняет текущий или капитальный ремонт с привлечением подрядчика, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 20 Кредит 60
- отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
- учтен входной НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 20 Кредит 19
- сумма НДС, предъявленного подрядчиком, включена в расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 60 Кредит 51 (55)
- перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;

Дебет 90-2 Кредит 20

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 86 Кредит 90-1

Если управляющая компания выполняет текущий или капитальный ремонт собственными силами, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 10-5 Кредит 19

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)

Дебет 86 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет бюджетных средств);

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);

Дебет 90-2 Кредит 20
- списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Бухучет: расходование средств регионального оператора

Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60
- приобретены материалы для ремонта;

Дебет 19 Кредит 60
- учтен входной НДС со стоимости материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- принят к вычету входной НДС по материалам (для организаций на ОСНО);

Дебет 10-5 Кредит 19
- учтен входной НДС в стоимости материалов (для организаций на упрощенке);

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
- отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами управляющей компании;

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту;

Дебет 90-2 Кредит 20
- списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором»
- зачтена предоплата, полученная от регионального оператора;

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором»
- получена оставшаяся часть платы от регионального оператора за ремонт.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут объединяться в товарищества собственников жилья - ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ). Как вести бухучет и платить налоги ТСЖ при УСН, расскажем в нашей статье.

Бухучет в ТСЖ на упрощенке в 2019 году: проводки

ТСЖ является некоммерческой организацией (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Средства ТСЖ состоят из следующих (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ;
• платежи от собственников жилья, которые не являются участниками ТСЖ;
• доходы от предпринимательской деятельности ТСЖ, направленной на выполнение целей, задач и обязанностей ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ);
• субсидии на эксплуатацию общего имущества, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
• прочие поступления.

Учет целевых средств ТСЖ ведет на счете 86 «Целевое финансирование». К счету 86 необходимо открыть субсчета в разрезе источников поступления средств. Рассмотрим бухгалтерский учет взносов ТСЖ, кроме платежей за жилищно-коммунальные услуги, учет которых будет рассмотрен ниже.

Учет предпринимательской деятельности ТСЖ ведется в обычном порядке с использованием счета 90 «Продажи».

Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году

При определении доходов при УСН не учитываются, в частности, доходы, полученные в рамках целевого финансирования (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 , пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). К ним ТСЖ может, в частности, отнести:

• вступительные и членские взносы участников ТСЖ;
• пожертвования;
• бюджетные средства на финансирование капремонта в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ЖК РФ;
• средства собственников жилья, поступающие в ТСЖ на проведение ремонта.

Доходы эти не учитываются только в том случае, если ТСЖ ведет раздельный учет доходов и расходов по целевым средствам. Если раздельный учет отсутствует, то целевые поступления учитываются в доходах упрощенца на общих условиях.

Порядок ведения раздельного учета ТСЖ разрабатывает самостоятельно и закрепляет его в своей . В качестве примеров для разработки регистров учета поступления и использования целевых средств можно использовать образцы регистров, приведенные в Рекомендациях МНС РФ .

При этом в КУДиР ТСЖ на упрощенке не отражает доходы и расходы, которые не учитываются при расчете налога при УСН.

Коммунальные платежи ТСЖ: учет и налогообложение

А каков порядок учета сумм, поступивших товариществу в качестве оплаты жилищно-коммунальных услуг? Суммы, полученные от собственников (пользователей) жилья в счет оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями, не включаются в доходы при УСН (пп.4 п.1.1 ст.346.15 НК РФ , Определение ВС от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016). Это при условии, что полученная за коммунальные услуги плата перечисляется в дальнейшем (Письмо Минфина от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525):

Ресурсоснабжающей организации - за поставку ресурсов;
- региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами - за оказанные услуги.

Если между ТСЖ и собственником жилых помещений заключен посреднический договор, то доходом ТСЖ будет только соответствующее вознаграждение (Письма Минфина от 18.08.2017 № 03-11-11/53260 , от 27.01.2017 № 03-11-11/4260).

Таки образом, если ТСЖ выступает лишь в качестве посредника между собственниками жилья и ресурсоснабжающей организацией (оператором), то бухучет будет такой:

Если же ТСЖ самостоятельно оказывает услуги собственникам (пользователям) жилья, то плата за эти услуги включается в доходы ТСЖ. И бухучет коммунальных платежей будет выглядеть следующим образом:

Аналитический учет плательщиков коммунальных платежей на счетах 62,76 организуется в разрезе собственников жилья, чтобы получать информацию о состоянии расчетов с каждым собственником на отчетную дату.

Бухучет в управляющей компании на УСН

Управление многоквартирным домом может также осуществляться специализированной организацией на основании лицензии - управляющей компанией (п. 1.3 , пп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Бухгалтерский учет управляющей компании и ее налогообложение на УСН будут аналогичны рассмотренному выше порядку учета и налогообложения ТСЖ.

Последнее обновление Март 2019

Квитанция за капитальный ремонт ежемесячно приходит каждому без исключения россиянину, который владеет приватизированной недвижимостью в многоквартирном доме (МКД). Оплачивать её или нет, что будет во втором случае, а также многие другие вопросы касательно данного платежа рассмотрены в этой статьей.

Платить или нет

Ответ на вопрос – платить или нет за капитальный ремонт многоквартирных домов – содержится в ст.158 ЖК РФ. Исходя из нее, платить нужно обязательно, так как коридоры, лестницы, лифты и пр. принадлежит собственникам квартир. Это имущество является их общей долевой собственностью. А значит поддержание ее в нормальном состоянии – обязанность того, кто владеет этой собственностью, то есть жильцов.

Окончательную точку над «i» в вопросе – надо ли платить – поставил Конституционный суд 3 марта 2016 года, признав, что сбор средств за капремонт осуществляется законно.

Интересно, что платить должны не только собственники – фактические жильцы, но и те, кто в ней даже не живут. Более того – квитанции за капремонт приходят не только за жилые помещения, но и за коммерческие объекты (магазины, салоны красоты, фитнес-залы и пр.), которые размещаются в МКД. При этом тариф для всех собственников в одном доме (что частное лицо, что юридическое, что владелец жилой площади, что коммерческой) един.

Зато платить не обязаны те, кто снимает квартиру по договору аренды, так как они не являются собственниками. А обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии возложена именно на владельца, а не тех, кто ею временно пользуется. Другое дело, что хозяин может включить эту сумму в общую стоимость аренды, но подобные моменты уже регулируются договорным правом и прописываются в договоре. Соглашаться на подобное или нет – право арендатора.

Размер взноса за капремонт

Минимальная сумма взноса определяется на уровне субъектов федерации, а потому для каждого региона – она разная.

В квитанции указана обычно итоговая сумма, которая подсчитывается по следующей формуле:
S = k*n, где k – коэффициент по региону, а n – количество квадратных метров общей (а не жилой!) площади жилья

Пример расчета . Павлова С.И., проживающая в Казани, согласно квитанции должна заплатить 165 р. Площадь ее двухкомнатной квартиры составляет 33 кв. м. Она решила проверить правильность начисления взноса, используя данную формулу 33 кв.м.* 5 р/кв.м. = 165 р. Значит, региональный фонд по капремонту правильно рассчитал сумму взноса.

Если бы она обнаружила ошибку – то в письменном заявлении, направленному фонду, могла выразить свою просьбу совершить перерасчет с указанием найденной ошибки. Однако с начала действия внесенных изменений в ЖК (с 2012 г.), касающихся обязательной уплаты взноса на капремонт многоквартирного дома, подобная практика не наблюдается. Базы данных формируется автоматически, а потому наверно ошибки не допускаются. Или даже скорее – граждане больше обеспокоены другим вопросом – как бы совсем не платить за капремонт.

Такие квитанции рассылает региональный оператор (фонд), если именно он занимается сбором, распределением и использованием средств. Если для этих целей жильцы создали собственный фонд МКД со специально открытым счетом, то их рассылкой занимается организация, которая управляет данным МКД. И в этом случае размер взноса может быть гораздо большим, чем установленный минимум, но только тогда, когда владельцы жилья решат это общим голосованием.

Иногда выходит казус, когда собрание жильцов принимает решение собирать взносы на капремонт в сумме большей, чем минимальные региональные тарифы. Кончено, найдутся не согласные собственники, но они ничего не в силах поделать (если 2/3 собственников МКД проголосовало за такое решение), в противном случае неполная уплата грозит неустойкой, которую может взыскать УК, ТСЖ и т.п.

Что будет если не платить за капремонт

Игнорирование квитанций может обойтись Вам дорого в прямом смысле слова:

• согласно ч.14.1. ст. 155 ЖК РФ Вам придется уплатить в региональный фонд пеню (штраф) за каждый просроченный день в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.

  В Москве этот взнос нужно уплатить до 20-го числа текущего месяца за предыдущий. В регионах сроки могут быть другими – за этим лучше проследить на официальных сайтах муниципалитетов.

• в отношении Вас может быть подан иск о взыскании долга за капитальный ремонт, тогда придется возвращать не только долг вместе с пеней, но и оплачивать судебные издержки.

Этот вид платежей относится к коммунальным, а за долги по ним к гражданам могут применяться такие санкции:

• запрет на выезд РФ;
• арест имущества;
• изъятие имущества.

На практике последние два не применяются, а первый – довольно редко.

Обычно коммунальные службы, как и региональный фонд по капремонту, любят действовать путем «напоминаний»: по адресу должника начинают приходить уведомления о существовании долга, а где-то через полгода безуспешности этого мероприятия – приходит повестка в суд.

В любом случае, даже если жилье у вас не отберут, платить взносы все равно надо и желательно вовремя. Так как за каждый просроченный день – придется платить все больше и больше.

Долг по взносам за капремонт переходит к новому собственнику вместе с имуществом, в отличие от долга на текущий ремонт и содержание жилья, а также прочие коммунальные услуги (последние остаются долгом предыдущего собственника). Поэтому обязательно проверяйте все квитанции по коммунальным платежам перед покупкой квартиры. Или требуйте, чтобы продавец направил от своего имени запрос регоператору о долгах (по получении ответа ознакомьтесь с ним и у Вас будет точное и актуальное представление о состоянии расчетов).

Пример . Костянец Д. купил в марте 2019 г. квартиру у Дроздова В. Уже в апреле ему, как новому хозяину, пришла квитанция по оплате капремонта, в которой числился долг в размере 3454,56 рублей от старого хозяина. Он обратился в региональный фонд с просьбой пояснить недоразумение, почему он должен платить по чужим долгам. Ему было разъяснено, что он платит долг по комплатежам за имущество, которое находится у него в частной собственности, а не выплачивает задолженность Костянца Д. Он может направить свои претензии к бывшему хозяину в порядке гражданского судопроизводства, подав иск о возмещении ущерба, который был причинен из-за сокрытия Костянцом информации о существовании долга. «Списать» долг по капремонту региональный фонд отказался.

Как можно не платить

Единственная процедура, которая освободит Вас от уплаты этого взноса, - это деприватизация. То есть, когда Вы возвращаете имущество в государственную или муниципальную собственность, ее капитальный ремонт производится за счет бюджета (государственного или регионального). Вы же не сможете больше ее продать, так как не будете собственником, но зато платить за капремонт тоже не будете.

Также за капремонт не платят те, у кого квартиры находятся:

• в домах, признанных аварийными;
• в домах, которые перейдут в собственность государства или муниципалитета (например, на этом месте будут проложены магистрали);
• дома, в которых менее 3 квартир;
• МКД, у которых стены, фундамент, крыша износились более на 70%;
• дома, стоимость капремонта в которых нерентабельна и выше нормативной стоимости (которая устанавливается в регионе в виде предельной цены ремонта на 1 кв. м).

Естественно, не платят взносы на капремонт владельцы индивидуальных домов.

Если какое-то время человек оплачивал капитальный ремонт, а потом его дом «приговорили» к сносу (и собственники отказываются от распределения средств на снос/реконструкцию), он имеет право на возврат уплаченных средств. При этом, даже тех средств, которые выплачивались до него другим собственником.

Пример . Таким, что подлежит сносу, дом, в котором находится квартира Иваненко Г., был признан 01.07.2016 года. До этого момента Иваненко каждый месяц платил за капремонт. До него – до 01.03.2014 г. – так же исправно платил бывший собственник. Иваненко обратился в региональный фонд с просьбой вернуть ему выплаченные средства в размере 23 760 р. Указывая такую сумму, он исходил из того, что тариф за м2 для Москвы составляет 15 р., а значит за свою квартиру площадью 33 м2, он каждый месяц уплачивал 15*33= 495 (р). Всего с 01.07.2012 (с этого момента москвичи стали платить получать квитанции) по 01.07.2016 года было уплачено 48 мес*495 р=23 760 р.

Встречаются ситуации, когда платежки на капремонт не приходили длительное время и региональный фонд, спохватившись о неуплатах, требует с собственников уплаты взносов за прошлые годы и вместе с ними соответствующие пени. Если срок таких долгов превышает 3 года, то собственник может не производить уплату ввиду истечения срока давности взыскания. Региональный оператор, управляющая компания, ТСЖ и пр. может требовать только суммы, за периоды до 3 лет.

В тоже время уповать на то, что в адрес собственника не приходили квитанции и значит нет оснований вообще платить взносы, не следует. Собственник должен не только пассивно ждать квитанций, но и отслеживать сведения о взносах в «Интернете» на сайте государственно-информационной системе ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru) или сайте регионального оператора (у каждого оператора свой официальный сайт и найти его просто - в поисковой системе интернета (гугл, яндекс и т.п.) задаете фразы: «региональный оператор», «капитальный ремонт» и наименование региона, в в первых строках появится ссылка на сайт) в зарегистрированном личном кабинете. Там есть информация о задолженности, о размерах ежемесячных платежей, о пенях и пр. Считается, что этих данных достаточно, чтобы исполнять обязательство по оплате, при этом не важно пользуется ли гражданин «Интернетом» или нет.

Для кого предусмотрены льготы

Льготы в виде субсидий предусмотрены для малообеспеченных лиц. Они применяются согласно ст.159 ЖК, если размер комуслуг превышает стандарт максимально допустимой доли расходов населения.

С 01.01.2016 года решением местных органов власти некоторые категории населения могут полностью или в какой-то части быть освобождены от уплаты взноса за капитальный ремонт.

Введение подобных системы скидок отводится на усмотрение муниципалитета, то есть это право местных властей, а не их обязанность.

Эти скидки не действуют автоматически для каждого гражданина, представляющего одну из перечисленных категорий. Чтобы ее получить – нужно обращаться с письменным заявлением в региональный фонд капремонта и подтверждать свой статус соответствующими документами.

Платят ли новые дома за капремонт

Подобное обязательство было бы верхом абсурда, поэтому ЖК освобождает собственников недвижимости в новостроях платить за капремонт на срок 5 лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Но при условии если такой дом сдан в эксплуатацию после утверждения региональными властями программы капремонта в субъекте РФ (если дому менее 5 лет, но он стал эксплуатироваться до публикации региональной программы, то такое исключение не применяется, вносы платить придется).

Новостройки могут нуждаться в текущем ремонте, но для этих расходов в квитанции по комуслугам выделена отдельная графа.

Понятие «капитальный» подразумевает ремонт:

• внутренних коммуникаций (водоотведения, газо-, водо-, электроснабжения и пр.);
• лифта и его шахты;
• крыши;
• подвалов;
• фасада;
• фундамента.

За 5 лет эти конструкции, коммуникации и объекты не могут износиться до состояния, при котором требуется капремонт, а поэтому вполне справедливо, что жильцы новостроек не платят в этот период взнос.

Как долго нужно платить взносы

Законодательством не предусмотрено ограничительных сроков на взносы. Платить нужно ежемесячно не меньше минимально установленного размера, не смотря на то проведен ли уже ремонт в доме, требуются ли (предусмотрены ли региональной программой) ремонтные работы на будущие периоды и пр.

Правда, для домов, в которых капремонтный фонд аккумулируется на спецсчете ТСЖ, УК, ЖК (не региональным оператором) при достижении минимальной отметки размера фонда для отдельного дома (такой размер устанавливается законами субъекта РФ) платежи могут по решению собственников дома приостанавливаться.

Как узнать когда будет ремонт

На сайте регоператора, а также в государственно-информационной системе ЖКХ имеется подробная информация о каждом доме в области, крае, республике, который включен в региональную программу капремонта. Если Ваш дом предусмотрен программой, то будет доступна информация о сроке ремонта (в пределах трех лет), о видах проводимых работ и прочие данные. Кроме того, минимум за полгода до ремонта региональный фонд предупреждает о мероприятии и сообщает собственникам МКД ориентировочную стоимость, объем работ и т.п. Собственники обсуждают это на собрании и выбирают представителя от собственников для контроля за ходом и результатом ремонта.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

110 комментариев

Илья ФЕЛЬДМАН

Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:

Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;

Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.

В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.

В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.

Таблица 1.

Использование специального счета

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.

Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».

Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности - будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.

Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.

Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» - отдельный субсчет.

Таблица 2.

Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора

При использовании счета регионального оператора ежемесячные взносы на капитальный ремонт поступают от собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно на счет регионального оператора (минуя счета ТСЖ, ЖСК, управляющей организации). По этой причине в табл. 2 отсутствуют операции, аналогичные операции 5 в табл. 1. Но ТСЖ, ЖСК, управляющие организации должны контролировать процессы начисления и уплаты взносов собственниками помещений домов, находящихся в их управлении. Для этой цели в бухгалтерии ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций должны поступать сведения о начислении и фактической уплате взносов (операции 1 и 3 табл. 2). Кредитовое сальдо по счету 76-2 отражает задолженность собственников по уплате взносов. Операции 2 и 4 появляются при наличии у ТСЖ, ЖСК или управляющей организации возможности покрыть часть долга собственников за счет имеющихся доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме или иных доходов.

Номера субсчетов в таблицах являются условными. Бухгалтер вправе устанавливать номера субсчетов согласно рабочему плану счетов, принятому в учетной политике организации.

Материалы

В опубликованной 24.12.2015 на сайте Минфина Информации № ПЗ-1/2015 «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций» содержатся несколько положений о порядке учета средств фонда капитального ремонта общего имущества в МКД. Спешим ознакомить вас с ними.

Напомним, что ранее на страницах журнала уже были рассмотрены принципы учета капитального ремонта у управляющих МКД, если фонд формируется на специальном счете . Эксперт обосновала точку зрения, согласно которой денежные средства, находящиеся на специальном счете, следует рассматривать как актив владельца данного счета, управляющего МКД (ТСЖ, УК), несмотря на то что права на такие денежные средства принадлежат собственникам

помещений в МКД в силу ч. 1 ст. 35.1 ЖК РФ. Безусловно, данный вывод – результат профессионального суждения, поэтому он может быть оспорен. На основе тех же норм законодательных актов другие специалисты делают противоположные выводы (см. таблицу на стр.).

Минфин не проводит такой детальный анализ, а между делом по ходу рассмотрения общих вопросов формирования тех или иных показателей отчетности некоммерческих организаций (НКО) дает определенные рекомендации.

Обратим внимание на важный момент. Отдельные положения Информации № ПЗ-1/2015 адресованы:

• некоммерческой организации, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 9, 22);
• некоммерческой организации, аккумулирующей денежные средства на специальном счете, предназначенном для сбора и перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (п. 11);
• некоммерческой организации, обязанной в целях контроля за формированием фонда капитального ремонта представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, установленные ЖК РФ, сведения… (п. 39).

Среди НКО, которые могут подходить под указанные требования, есть как региональный оператор (НКО, создаваемая субъектом РФ в организационно-правовой форме фонда для выполнения функций, указанных в ст. 180 ЖК РФ, в том числе для выполнения функций владельца спецсчета), так и управляющие МКД, ТСЖ, ЖК, выступающие в качестве владельца спецсчета (п. 1, 2 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Строго говоря, в Жилищном кодексе указано, что фонд капитального ремонта формируют собственники помещений в МКД (см., например, ч. 2 ст. 172 ЖК РФ), а не какие‑либо некоммерческие организации. Формулировка, избранная в п. 9, 22 Информации № ПЗ-1/2015, носит обывательский характер, но ее, пожалуй, невозможно толковать двояко: здесь имеется в виду организация, на счете или специальном счете которой формируется фонд капитального ремонта. Аккумулировать денежные средства на специальном счете могут также региональный оператор и ТСЖ (ЖК).

Те же самые лица обязаны представлять в органы ГЖН сведения в целях контроля за формированием фонда (ч. 2, 3 ст. 172 ЖК РФ).

Начисление платежей собственников в фонд (счет 76).

Согласно п. 9 Информации № ПЗ-1/2015, посвященному показателю, отражаемому по группе статей «Дебиторская задолженность» бухгалтерского баланса, исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной жизни, по этой группе статей некоммерческой организацией, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, отражается также задолженность по уплате собственниками помещений в МКД взносов на капитальный ремонт общего имущества и пени в связи с ненадлежащим исполнением собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. Сказанное справедливо и для регионального оператора, который формирует фонд ремонта в «котле», и для владельца специального счета (регионального оператора, ТСЖ, ЖК).

Обратим внимание на то, что Минфин рекомендует начислять дебиторскую задолженность на суммы не только взносов на капитальный ремонт, но и пеней. Вместе с тем сделать это можно только после возникновения уверенности в получении экономических выгод, в частности, когда должник признал задолженность либо вступило в силу решение суда о взыскании пеней с должника (либо пени внесены на специальный счет). Признавать пени на конец каждого месяца одновременно с начислением очередного взноса на капитальный ремонт преждевременно .

Денежные средства на специальном счете (счет 55).

В пункте 11 Информации № ПЗ-1/2015 даны рекомендации по поводу отражения показателей по группе статей «Денежные средства и денежные эквиваленты» бухгалтерского баланса. В частности, некоммерческая организация, аккумулирующая денежные средства на специальном счете (счет 55), предназначенном для сбора и перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с ЖК РФ, остаток указанных денежных средств отражает по отдельной статье группы статей «Денежные средства и денежные эквиваленты». Представляется, что данная рекомендация полностью распространяется на всех владельцев специальных счетов, которыми могут быть региональный оператор, ТСЖ, ЖК. В силу того, что информационные материалы адресованы именно НКО, УК здесь не названы, однако по правовому статусу в данном случае они ничем не отличаются от ТСЖ и регионального оператора.

Обратим внимание, что Информация № ПЗ-1/2015 не содержит никаких рекомендаций по учету денежных средств, поступающих на счет регионального оператора (когда фонд капитального ремонта формируется «котловым» методом). Это вполне справедливо, поскольку платежи собственников помещений в данной ситуации являются имуществом регионального оператора (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ), поэтому нет никаких сомнений в необходимости учета денежных средств на балансе регионального оператора.

А вот в отношении денежных средств на специальном счете, права на которые принадлежат собственникам помещений в МКД, рекомендации Минфина однозначны: они должны учитываться на балансе организации – владельца спецсчета, причем в отчетности их отражают обособленно от других денежных средств.

Средства целевого финансирования (счет 86).

Обсуждая особенности формирования бухгалтерского баланса НКО, нельзя обойти вниманием группу статей «Целевые средства» (в разд. III баланса, который НКО именуют «Целевое финансирование»). Общая рекомендация такова: по данной группе статей отражаются не использованные на отчетную дату целевые средства, предназначенные для обеспечения НКО целей, ради которых она создана, отраженные в отчете о целевом использовании средств, включая чистую прибыль (убыток) от приносящей доход деятельности НКО, сформированную по итогам ее деятельности за отчетный год. Специально для субъектов отрасли ЖКХ дана такая рекомендация.

В этой группе статей отражаются не использованные на отчетную дату целевые средства, образующие в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД (начисленные (уплаченные) взносы на капитальный ремонт в МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете в кредитной организации). Указанная информация раскрывается обособленно по статье, именуемой, например, «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Действительно, в силу ч. 1 ст. 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта образуют:

• взносы на капремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД (поскольку Минфин выше рекомендовал отражать в составе дебиторской задолженности начисленные взносы на капитальный ремонт, в качестве целевых средств также показывают начисленные, а не только фактически поступившие суммы);
• пени, уплаченные собственниками помещений в МКД в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
• проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Специально для владельцев специальных счетов Минфин выпустил несколько разъяснений о том, что все перечисленные суммы не подлежат обложению налогом на прибыль (письма от 02.09.2015 № 03‑03‑05/50618, от 15.07.2015 № 03‑03‑РЗ/40671) .

Обратим особое внимание, что при заполнении отчета о целевом использовании средств в графе «Поступило средств» НКО должна отразить среди прочего:

• взносы собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
• пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (п. 28 Информации № ПЗ-1/2015).

При этом средства, формирующие в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, прямо названы иными поступлениями, предназначенными для обеспечения уставной деятельности НКО, и должны отражаться в отчете о целевом использовании средств в виде отдельной статьи отчета по причине существенности (п. 32 Информации № ПЗ-1/2015).

Тогда как проценты за использование банком денежных средств, находящихся на специальном счете организации, Минфин назвал доходами НКО, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, которые раскрываются обособленно в составе информации о доходах и расходах (в качестве приложения к бухгалтерскому балансу или в виде отчета о финансовых результатах) (п. 22 Информации № ПЗ-1/2015). Выходит, что проценты, начисленные банком, должны быть отражены в учете НКО в соответствии с требованиями ПБУ 9/99 «Доходы организации» (с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы»). По окончании года составляется заключительная проводка Дебет 99 Кредит 86 на сумму чистой прибыли отчетного года (п. 24 Информации № ПЗ-1/2015). Эта сумма отражается в отчете о целевом использовании средств по статье «Прибыль от приносящей доход деятельности», а в бухгалтерском балансе – в разд. III «Целевое финансирование» по группе статей «Целевые средства». Согласно рекомендациям из п. 15 Информации № ПЗ-1/2015 сумму, соответствующую процентам, начисленным банком на остаток на спецсчете, следует включить в обособленную статью «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Расходы на капитальный ремонт.

Повторим, что финансисты называют взносы собственников помещений в МКД на капитальный ремонт, а также уплаченные ими пени поступлениями на обеспечение уставной деятельности НКО (в целях составления отчета о целевом использовании средств) и целевыми средствами (в целях составления бухгалтерского баланса). В свою очередь, данные о целевом использовании средств, полученных НКО для обеспечения ее уставной деятельности, в соответствии с утвержденной в установленном порядке сметой доходов и расходов (бюджетом, финансовым планом) этой организации раскрываются в отчете о целевом использовании средств (п. 26 Информации № ПЗ-1/2015). Отсюда казался бы очевидным вывод, что расходы на капитальный ремонт за счет средств фонда следует рассматривать как использование целевых средств и показывать в соответствующем отчете.

Поэтому неожиданными выглядят рекомендации из п. 22 Информации № ПЗ-1/2015. Они сводятся к тому, что в сведениях о доходах и расходах, раскрываемых в составе приложений к бухгалтерскому балансу, обособленно раскрываются расходы по оплате услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также связанные с уплатой процентов за пользование кредитами, займами, оплатой расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам со специального счета организации, формирующей в соответствии с ЖК РФ фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. То есть взносы на капитальный ремонт, а также пени должников и проценты банка не учитываются в составе доходов от приносящей доход деятельности, а расходы за счет этих средств признаются именно расходами. Представляется, что в таких выводах нарушена логика.

Вспомним: необходимость раскрытия информации о доходах и расходах возникает, только если НКО получала доход от приносящей доход деятельности (п. 2.1 Информации № ПЗ-1/2015). Кроме того, в соответствии с п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации» в отчете о финансовых результатах расходы признаются исходя из принципа соответствия доходов и расходов. Поскольку дохода от приносящей доход деятельности, обусловливающего возникновение спорных расходов, НКО не формирует, такие расходы нелогично показывать именно как расходы.

Особые пояснения к бухгалтерской отчетности.

Общее правило гласит, что организация включает в отчетность дополнительные показатели и пояснения, если при ее составлении выявлена недостаточность данных для формирования полного представления о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Интересующим нас НКО Минфин рекомендует (см. п. 39 Информации № ПЗ-1/2015) раскрывать в отдельном отчете о формировании и использовании фонда капитального ремонта сведения о поступлении взносов на капремонт, размере остатка средств на спецсчете, которые организация обязана подавать в орган госжилнадзора. Представляется вполне допустимым прилагать к бухгалтерской отчетности такой отчет именно в той форме, по какой НКО отчитывается перед жилищной инспекцией.

* * *

Из информационных материалов Минфина ТСЖ (ЖК), выступающие в роли владельцев специальных счетов, на которых формируются фонды капитального ремонта общего имущества в МКД, могут сделать такие выводы:

• денежные средства на специальном счете отражаются на балансе ТСЖ (ЖК), хотя права на них принадлежат собственникам помещений в МКД (это заключение полностью применимо и к УК, выбранной в качестве владельца спецсчета);
• в бухгалтерском учете следует начислять дебиторскую задолженность по взносам на капитальный ремонт;
• взносы на капитальный ремонт, а также пени принимаются к учету в составе средств целевого финансирования, а проценты, начисленные банком на остаток денежных средств, формируют доходы, хотя в балансе присоединяются к целевым средствам (фонд капитального ремонта показывают обособленно);
• Минфин рекомендует отражать расходы на капитальный ремонт как расходы, связанные с приносящей доход деятельностью. Оценить эту рекомендацию и решить, следовать ли ей, нужно, опираясь на собственное профессиональное суждение.

См. статью Н. Н. Максимовой «Деньги на спецсчете – актив управляющего домом» (№ 4, 2015).

Подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Фонд капитального ремонта на спецсчете: пени от должников» (№ 3, 2015).

Подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Фонд капремонта на спецсчете: начисление процентов на остаток денежных средств» (№ 7, 2015).

Е. В. Емельянова ,
редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», №1, январь, 2016 г.