Можно ли сдавать муниципальное жилье. Коммунальные услуги в сдаваемой квартире. Контроль за ситуацией

Как сдать в аренду муниципальное жилье?

С чего начать?

Гражданин, имеющий постоянную регистрацию в муниципальной квартире, сам является ее нанимателем по договору социального найма. Соответственно, предоставляя такое жилище во временное пользование, он сдает помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ). Поскольку собственником муниципального жилья является город, то получить разрешение на сдачу помещения в аренду можно только у него. Для этого нанимателю нужно подать в соответствующие службы заявление о предоставлении жилого помещения третьему лицу. Также нужно получить письменное согласие на поднаем от всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с нанимателем (если кто-то из них отсутствует, должно быть оформлено его нотариальное разрешение на аренду). Кроме того, необходимо получить согласие на аренду в жилищной организации, управляющей домом, и только после этого можно заниматься оформлением договора поднайма.

Договор поднайма

Договор поднайма можно составить самостоятельно либо найти его образец в интернете, но лучше всего обратиться за помощью в агентство недвижимости. Стоит отметить один важный момент, о котором должны помнить наниматели, желающие . Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме предоставления жилой площади на одного человека. В Иваново она составляет 10 квадратных метров общей площади для проживающих в отдельных квартирах, и 14 «квадратов» для обитателей коммуналок.

Если сдавать муниципальное жилье без согласования

Многие наниматели муниципального жилья находят процедуру согласования слишком долгой и утомительной, да и получить разрешение на поднаем у соседей дело не всегда легкое. Поэтому некоторые «муниципалы» сдают жилье в аренду без согласования. Последствия такой опрометчивости могут быть самыми непредсказуемыми - начиная с административного штрафа и заканчивая лишением ордера на квартиру.

Пострадать от несогласованной сдачи квартиры в аренду могут как наниматель, так и поднаниматель. Нередко этому способствуют соседи, обратившиеся с жалобой к участковому, который после визита в «нехорошую квартиру» сообщит о выявленном нарушении в жилищную организацию. В результате наниматель будет оштрафован, а временных жильцов попросят в срочном порядке освободить помещение.

Кстати, недобросовестные «муниципалы» нередко пользуются доверчивостью неопытных арендаторов. При сдаче недвижимости они берут плату за несколько месяцев вперед, ссылаясь на то, что, например, надолго уезжают из города. А на следующий день на пороге появляется другой жилец, зарегистрированный в этой же квартире. Узнав, что помещение было сдано без его разрешения, он будет требовать освобождения жилплощади. А тот факт, что деньги заплачены за несколько месяцев вперед, его вовсе не волнует.

Чтобы избежать подобных сюрпризов, постояльцам нужно требовать у ответственного квартиросъемщика следующие документы:

• паспорт с пропиской в данной квартире;
• квитанции об оплате коммунальных услуг с фамилией ответственного квартиросъемщика;
• копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги;
• письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (и всех соседей, если речь идет о коммунальной квартире), зарегистрированных в этой квартире.

При сдаче в аренду муниципального жилья рискует и сам наниматель, поскольку он, даже при условии заключения договора поднайма, не освобождается от ответственности за содержание имущества квартиры. То есть если квартиросъемщики затопят соседей или устроят пожар, отвечать за это будет именно наниматель - гражданин, зарегистрированный в квартире.

Налоги

Аренда законодательно признается предпринимательской деятельностью, а значит, облагается налогом. И если «муниципал» официально запрашивает разрешение на сдачу жилой площади в поднаем, то он сразу же попадает в поле зрения налоговых органов. Если наниматель муниципального жилья не декларирует своих доходов, то к нему будут применены соответствующие санкции.

Так, если гражданин вовремя не подал налоговую декларацию, то с него взыскивается штраф в размере 5% от суммы налога, подлежащего уплате за каждый месяц со дня, установленного для ее предоставления. Если наниматель не подал декларации в течение более 180 дней по окончании установленного срока, то он должен будет оплатить 30% от налога и еще 10% - от его суммы за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня (ст. 119 НК РФ). Законодательством также предусмотрена ответственность в виде штрафа за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40% от невыплаченных сумм (ст. 122 НК РФ).

В заключение стоит отметить, что, по признанию риелторов, несмотря на риски при аренде муниципального жилья, оно очень востребовано съемщиками. Дело здесь в финансовой стороне вопроса - городская недвижимость сдается дешевле частной на 10%. При этом комнаты сдаются чаще, чем квартиры.

Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц – соседей в коммуналке. Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей. То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу), то обязательно. И все же практика показывает, что получить согласие соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и собственного. Если комната не приватизирована Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей. Первое, и главное, – это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет. Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76). Получить "добро" от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удается сделать – не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно все что угодно. Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок – украсть что-нибудь. Кому нужно такое "счастье"? Есть еще ряд условий, которые должен выполнить наниматель. Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы. Также не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом). Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко. Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами). А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит все же приватизировать эту жилплощадь. Тогда и сдать ее будет проще, и клиентов с помощью агентства недвижимости можно будет найти быстрее. Комната в собственности Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их "утверждающие" подписи должны стоять в договоре найма. Еще одна немаловажная формальность – это так называемые места общего пользования (МОП). К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее. Например, время прихода домой, приема гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку "перенаселенность" комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.