Закон о сдачи найма квартиры. Новый жилищный кодекс и договор найма квартиры. Как сдать или снять квартиру не нарушив закон. Договор социального найма. Что же делать

Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим стабильный посуточный или ежемесячный доход, в зависимости от того, на какой срок сдается жилье. Учитывая количество приезжих, которым нужна крыша над головой, и коренных жителей столицы, у которых нет возможности , этот бизнес будет успешно существовать еще много лет. На современном рынке аренды недвижимости вы найдете предложения на любой вкус и бюджет.

Среди многочисленных предложений аренды квартиры или комнаты в Москве ежедневно появляются сотни предложений об аренде комнаты или квартиры на час, на сутки, на несколько месяцев, для встречи Нового года, а также часто жилые помещения сдаются под офисы начинающим предпринимателям. Позвонив по части таких объявлений, вы практически в равной степени сможете пообщаться как с риэлторами, работающими частным образом или на , так и напрямую с владельцами квартир, которые не хотят прибегать к услугам посредников и предпочитают сдавать свою недвижимость напрямую. Если в первом случае, как правило, заключается официальный гражданско-правовой договор аренды, то во втором случае большинство собственников предпочитает факт сдачи квартиры никак не оформлять и не афишировать. Очевидно, что именно этим обстоятельством и объясняется тот факт, что по официальным данным в Москве сдается только каждая 20 квартира. Хотя для всех жителей столицы, очевидно, что в реальности это далеко не так. А наша современная действительность на самом деле очень близка к дореволюционной ситуации прошлого века, когда в Москве сдавалось в аренду около 60% жилого фонда.

Зная о сложившейся ситуации Правительство Москвы, активно пытается вывести подпольных арендодателей на чистую воду и обязать официально оформлять договор , а, как следствие, ежегодно подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Кроме того, в том случае, если квартиру арендует мигрант, хозяин квартиры еще и вынужден будет оформлять официальную временную регистрацию, что повлияет на увеличение оплаты коммунальных услуг в среднем на 20-25%. В итоге сложившаяся ситуация приводит к тому, что государство и владельцы незаконно сдающихся квартир уже несколько лет играют в постоянные кошки-мышки. При этом доказать факт неофициальной сдачи квартиры не так-то просто. Хозяин квартиры всегда может сказать, что безвозмездно пустил пожить своих дальних родственников. А, если и будет зафиксирован факт передачи денег, он может отговориться тем, что это просто разовая благодарность за гостеприимство, а не ежемесячная арендная плата.

В 2013 году начался новый виток такой борьбы за незаконную преимущественно частным лицам. Почему именно частным? Потому что в случае сдачи квартиры под офис юридическому лицу, предприниматели все-таки стараются заключить официальный пусть и без печатей договор аренды, чтобы обезопасить собственный бизнес. На самом деле заключенный договор аренды является гарантом безопасности сделки в равной степени и для арендатора, которому гарантирована фиксированная и неизменная стоимость ежемесячной аренды, а также конкретный срок проживания в съемной квартире, так и для арендодателя, которому гарантирует сохранность указанного в договоре имущества и соблюдение графика ежемесячных платежей. Только вот, если о таком договоре узнает государство, придется платить штраф и в дальнейшем выплачивать стандартные 13% от получаемого дохода.

С одной стороны, дополнительный доход может оказаться очень даже полезен в ситуации, когда вы официально не работаете, а хотите получить банковский кредит или собираете документы для оформления туристической визы. А с другой стороны, если вы продолжаете официально работать или получаете вполне приличную пенсию, афишировать еще один источник дохода и отдавать государству «просто так» ваши кровно заработанные 13% очень даже не хочется. К тому же, многие владельцы , даже если и готовы платить подоходный налог, останавливаются перед необходимость сбора целого пакета документов и простаивания в бесконечных очередях в налоговой инспекции. Особенно, если владельцами квартир являются пенсионеры, которым по состоянию здоровья физически трудно столько времени и сил уделять этому процессу. Работающие же владельцы квартир сталкиваются с необходимостью отпрашиваться с работы и тратить время на фактически не особо нужный им процесс подачи документов.

Особое внимание сейчас уделяется незаконному проживанию мигрантов, не имеющих гражданства РФ. Кроме рассмотрения законопроекта о введении в уголовный кодекс статьи за «Незаконное предоставление жилых и нежилых помещений иностранным гражданам или лицам без гражданства», активно рассматривается также предложение назначения штрафа в размере 200 тысяч рублей. Правительство Москвы всерьез обеспокоено сложившейся ситуацией и считает, что принятие подобных мер заставит владельцев сдаваемых квартир выйти из тени и узаконить сделку . Но, по мнению экспертов рынка аренды московской недвижимости, это может привести к совершенно другой ситуации, когда владельцы квартир просто сократят предложения аренды для мигрантов, которым необходимо оформлять временную регистрацию. Учитывая сегодняшнюю ситуацию, когда спрос в несколько раз превышает предложение, это вполне возможное развитие событий. Ведь гораздо выгоднее сдать квартиру в Москве жителю Подмосковья, имеющему российское гражданство, чем выходцу из бывших союзных республик СССР. Учитывая, что большинство мигрантов претендует именно на квартиры и эконом-класса, стоимость которых минимальна на рынке недвижимости, владельцам просто невыгодно нести какие-то дополнительные расходы. Что же касается иностранцев, ориентированных на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса, то здесь проблем с уплатой налогов и официальным оформлением договора аренды, как правило, не существует в принципе. Во-первых, европейский менталитет априори предусматривает полную законность и оформление любых сделок с недвижимостью, так что сам арендатор будет настаивать на заключении полноценного договора аренды. Во-вторых, учитывая стоимость аренды элитного жилья, владелец вполне может себе позволить заплатить налоги и увеличившуюся сумму за коммунальные платежи, которые сам же и включит в стоимость ежемесячной арендной платы.

Чтобы избежать всех сложностей процедуры подачи налоговой декларации, всегда есть возможность обратиться к опытным юристам и максимально упростить для себя эту процедуру за разумное вознаграждение. Именно для такой категории арендодателей очень выгодным становится введение с 2013 года патентной системы, когда заплатив 60 000 рублей, вы больше не выплачиваете никаких налогов и можете спокойно сдавать даже несколько квартир, оформив свой бизнес как частную предпринимательскую деятельность. На фоне общего дохода такие расходы будут незначительными. Но насколько имеет смысл покупать такой ежегодный патент на индивидуальную предпринимательскую деятельность тем, кто сдает, например, одну из комнат в своей двух или ? В таком случае, конечно, проще оставаться в рамках действующей до этого системы 13%процентного налогообложения, то есть продолжать заполнять налоговую декларацию и раз в год отчислять процент с годового дохода. Путем простых математических вычислений можно легко подсчитать, что покупать патент и действовать в рамках облегченной системы налогообложения, имеет смысл в том случае, если стоимость аренды вашей квартиры превышает порог в 38 500 рублей.

Основным рычагом воздействия государства в настоящий момент является проведение многочисленных рейдов по определению незаконной сдачи жилья в наем, привлечение к выявлению подобных случаев участковых и соседей и напоминание о действующей уголовной ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов государству. Причем наказание за нарушение закона начинается от предписания погасить 100% задолженности и уплаты штрафа в размере 20% от общей суммы налоговых выплат до трех лет лишения свободы с выплатой штрафа в максимальном размере до 500 000 рублей.

Если посмотреть официальную статистику по ситуации на рынке на конец января 2013 года, то можно увидеть, что спрос превысил предложение примерно в 1,5 раза. При этом самыми востребованными среди арендаторов остаются однокомнатные квартиры эконом-класса, запросы на которые составляют больше 52%. Среди предложений арендодателей в тоже время лидируют двухкомнатные квартиры этого же класса, составляющие практически 40% от общего объема сдаваемых в аренду квартир. Причем минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры на январь составила 23 000 рублей, а максимальная 100 000 рублей. Исходя из этой ситуации, можно легко предугадать, кто из собственников предпочтет оформить официальный договор аренды, а кто захочет по-прежнему оставаться в тени и просто соблюдать элементарные правила осторожности, чтобы не попасть в руки налоговой полиции.

Общий вывод напрашивается сам собой. Вряд ли в текущем 2013 году, даже с введением нового законодательства, ситуация с арендой квартир в Москве сильно изменится.

В данной статье будут рассмотрены вопросы передачи жилых помещений собственниками по договору третьим лицам, а также передача жилых помещений по договору поднайма гражданами, занимающими жилые помещения по договору социального найма.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Законодательной основой по передаче жилых помещений в пользование третьим лицам, собственниками этих жилых помещений, являются ст.35 Конституции России, положения нового Жилищного Кодекса РФ (далее-ЖК), Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Исходя из данного конституционного принципа ст. 30 ЖК установлено право собственника жилого помещения предоставлять во владение и (или) пользованием принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Порядок заключения договора регламентируется соответствующими положениями Гражданского кодекса. Т.о., вышеназванными законами подтверждено безусловное право гражданина - собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением любым законным способом, не зависимо от воли третьих лиц.

Если для отдельных квартир вопрос в большинстве своем не носит принципиальный характер, то при предоставлении жилых помещении в найм третьим лицам, у собственников комнат в коммунальной квартире и соседей возникает конфликт интересов. Эти вопросы в основном имеют под собой психологическую подоплеку, нежели законные основания. Проблемы взаимоотношения соседей по коммунальной квартире иронически описывал еще М.Зощенко.

Но если опираться на правовую основу, то здесь можно отметить следующее. В соответствии с вышеуказанными положениями законодательства собственник жилого помещения в коммунальной квартире может предоставить в пользование принадлежащее ему жилое помещение, любому третьему лицу (лицам) как по возмездному, так и безвозмездному договору. Естественно, вселяя иных лиц собственник не должен нарушать жилищные права соседей. Но границу между осуществлением права собственника по распоряжению жилым помещением и нарушением прав соседей в большинстве может определить только суд потому, что как указывалось выше, конфликты возникают на фоне личной неприязни или из неправильного понимания границ осуществления своего права.

При составлении договора пользования жилым помещением следует учитывать, что данный договор нужно составлять в простой письменной форме. Регистрация данного договора не требуется. Не соблюдение простой письменной формы договора не повлечет его ничтожности, но сторонам, в случае возникновения конфликтной ситуации, будет труднее доказывать факт заключения его на определенных условиях, так как свидетельские показания не будут приняты судом. В данном договоре должны быть обязательно отражены следующие условия: о том, какое помещение сдается в найм, срок договора, порядок оплаты.

При получении дохода по договору, у собственника возникает обязанность по уплате налога на доход. В настоящее время ставка налога составляет 13%. Собственник должен самостоятельно исчислить налог и до 30 апреля года, следующего за отчетным предоставить налоговую декларацию. Стоит отметить, что в данное время несмотря на заявления чиновников о борьбе с уклонения налогов в данной сфере, конкретных мероприятий не проводится, так как проследить и доказать факт не уплаты налога не просто.

Иная ситуация складывается, когда наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма передает жилое помещение третьему лицу по договору поднайма. Данные правоотношения регулируются статьями 76-79 ЖК.

В данном случае передача жилого помещения возможно лишь с согласия в письменной форме наймодателя (органа местного самоуправления) и проживающим совместно с нанимателем членов его семьи. Причем существует ограничение по общей площади жилого помещения. Договор поднайма не может быть заключен, если общая площадь жилого помещения после заключении договора поднайма составит на одного проживающего менее учетной нормы (в Москве - это 10 кв.м.), а в коммунальной квартире менее нормы предоставления (для Москвы - 18 кв.м.).

Еще одно отличие. Если речь идет о комнате в коммунальной квартире, то требуется согласие не только членов семьи нанимателя, но и других нанимателей и собственников, проживающих в данной квартире.

Таким образом, для нанимателя жилого помещения существует ряд ограничений по передаче квартиры в пользование третьим лицам по сравнению с собственниками жилых помещений. И эти особенности нужно учитывать при заключении договора и возникновении конфликтных ситуаций.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме на определенный срок. Если срок не указан, договор считается заключенным на один год. Экземпляр данного договора передается наймодателю (орган местного самоуправления) .

Данный договор является возмездным. Данное положение установлено п.1 ст.78 ЖК, поэтому бесплатно по данному договору передать квартиру в пользование нельзя.

И в завершение хочу отметить, что как в перовом, так и во втором случае граждане пользующиеся жилыми помещениями по вышеуказанным договорам должны использовать жилое помещение по назначению, не нарушать законные права и интересы соседей. В случае неправомерных действий договор с данными лицами может быть расторгнут и право пользования жилым помещением прекращено.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

http://сайт/clauses/2005/05/10/clauses_57.html Новый жилищный кодекс Рё РґРѕРіРѕРІРѕСЂ найма квартиры. Как сдать или снять квартиру РЅРµ нарушив закон. Договор социального найма. %CD%EE%E2%FB%E9+%E6%E8%EB%E8%F9%ED%FB%E9+%EA%EE%E4%E5%EA%F1+%E8+%E4%EE%E3%EE%E2%EE%F0+%ED%E0%E9%EC%E0+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%FB.+%CA%E0%EA+%F1%E4%E0%F2%FC+%E8%EB%E8+%F1%ED%FF%F2%FC+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%F3+%ED%E5+%ED%E0%F0%F3%F8%E8%E2+%E7%E0%EA%EE%ED.+%C4%EE%E3%EE%E2%EE%F0+%F1%EE%F6%E8%E0%EB%FC%ED%EE%E3%EE+%ED%E0%E9%EC%E0..html