У меня с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка. Он свои обязательства по оплате аренды не исполнил. В настоящее время задолженность не погашена. Я обратился в суд по месту нахождения земельного участка. Судья иск приняла, дело возбудила. При подготовке дела адвокат ответчика заявила ходатайство о передаче дела по подсудности по месту нахождения ответчика. Судом ходатайство удовлетворено. Законно ли решение суда?

• Вопрос: №1303 от: 2014-12-07.

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

В соответствии со статьей 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно п. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества (исключительная подсудность).

В соответствии с п. 2 ст. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В связи с тем, что исковое заявление содержит требование об уплате задолженности по договору аренды, оно не является иском о защите прав на недвижимое имущество, следовательно, представляется, что изначально было принято к производству суда с нарушением правил подсудности.

В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выяснилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Таким образом, правила об исключительной подсудности, предусмотренные частью 1 статьи 30 ГПК РФ, к указанным Вами правоотношениям не применимы, в связи с чем, гражданское дело подлежит направлению в суд по месту нахождения ответчика для рассмотрения по существу.

Для более развернутой консультации, а также оказания юридической помощи рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

Съемное жилье. Судебная практика разрешения споров (Бычков А.)

Дата размещения статьи: 21.12.2014

На практике между собственниками жилых помещений и их нанимателями нередко возникают споры по самым разным причинам: причинение ущерба имуществу собственника, образование задолженности за проживание в квартире, возникновение убытков у нанимателя в связи с необходимостью найма иного жилого помещения. Оптимальное разрешение конфликтных ситуаций во многом зависит от правильного составления договора между собственником и нанимателем, учета в нем всевозможных нюансов.
Плата за сдачу жилья в аренду является одним из важнейших источников дохода граждан, который они получают на регулярной основе. Безусловно, при размещении денежных средств, составляющих стоимость квартиры, в банковских депозитах участник оборота может извлечь больший доход, чем от сдачи приобретенной квартиры в аренду, учитывая, что свой капитал можно выгодно разместить на срок от 3 месяцев и больше под оптимальные процентные ставки (7 - 11%), которые сохраняют деньги от обесценения в связи с инфляционными процессами и дают дополнительный доход.
Разбив свой капитал на суммы до 700 тыс. руб. (с учетом будущих процентов), вкладчик гарантированно их получит даже в случае банкротства банка, если вклады в нем были застрахованы. Пока в российском бюджете имеются нефтегазовые доходы, в возврате своих депозитов можно не сомневаться.
Между тем, купив квартиру, участник оборота фиксирует в ее стоимости накопленный капитал, получая ликвидный актив, который будет приносить ему доход в виде арендных платежей, может быть использован для проживания или реализован в случае необходимости. Кроме того, деньги сами по себе не имеют ценности, процесс их накопления всегда направлен на приобретение различных активов и материальных благ, поэтому покупка квартиры гарантирует стабильность вложенных средств и уверенность в завтрашнем дне.
Сдавая квартиру в аренду, собственнику очень важно правильно выстроить свои взаимоотношения с нанимателем, поскольку никогда не следует исключать риск возникновения различных конфликтов.

Какой договор выбрать

Предоставление своей квартиры или комнаты в ней для проживания возможно посредством использования конструкций договора найма (гл. 35 ГК РФ) или договора аренды (гл. 34 ГК РФ), поскольку квартира или комната в ней могут выступать как объектом аренды, так и объектом найма (ст. ст. 607, 673 ГК РФ).
Несмотря на то что передача жилья за плату для проживания регламентирована нормами о договоре найма, а правила об аренде носят общий характер и применимы к различным объектам, закон не исключает возможности сдачи квартиру в аренду.
Однако при выборе модели договора необходимо учитывать свойственные ему особенности правового регулирования. Так, при передаче жилья в аренду сроком на 1 год и более договор подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в то время как для договора найма такого требования не предусмотрено.
В договоре на аренду жилья необходимо указать, какой объект передается в аренду (вид, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж), на какой срок и по какой цене с уточнением, входит ли в нее компенсация расходов на коммунальные ресурсы, абонентская плата за пользование Интернетом, счета за междугородние и международные переговоры, спутниковое телевидение или они оплачиваются отдельно; оговорить порядок оплаты. В договоре указывается срок, в течение которого может проживать наниматель, и перечень совместно проживающих с ним лиц.
Для удобства расчетов в договоре следует отразить порядок оплаты проживания в жилом помещении в случае, когда истечет срок его найма и до фактического возврата пройдет несколько дней. Чтобы не определять размер оплаты расчетным путем, собственнику выгодно в договоре установить размер фиксированной платы: например, 2000 руб. в день, при этом неполный день проживания оплачивается как полный.
Для защиты своих прав собственнику с нанимателя следует взять обеспечительный платеж в размере одного или нескольких месячных платежей, который удерживается им до конца срока найма и возвращается после сдачи помещения, если наниматель не допускал нарушений своих обязательств перед ним. Из обеспечительного платежа собственник вправе вычитать задолженность по арендной плате, суммы неустоек, убытков с последующим пополнением его общей суммы, что обязательно следует оговорить в договоре.
В договоре следует оговорить случаи его досрочного расторжения по инициативе сторон или просто закрепить такое право без указания мотивов расторжения (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В нем можно также указать, что в случае одностороннего расторжения нанимателем договора внесенный им обеспечительный платеж остается у собственника (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).
В период проживания в квартире наниматель может понести затраты на ее обустройство, купив мебель, бытовую технику, сделав ремонт и т.д. В его интересах оговорить в договоре порядок компенсации своих затрат, например за счет уменьшения объема его обязательств по арендной плате.
При прекращении договора он вправе забрать с собой все отделимые улучшения, а неотделимые при условии, что соответствующие вложения были согласованы с собственником (ст. 623 ГК РФ). Для договора найма в отличие от договора аренды таких правил в законе нет, однако ст. 623 ГК РФ можно применить по аналогии. Во избежание конфликтов в договоре следует прямо оговорить, какую компенсацию на свои вложения сможет получить наниматель.
Поскольку наниматели, как правило, имеют постоянную регистрацию в другом регионе, в договоре аренды жилья следует установить договорную подсудность по всем спорам, выбрав наиболее удобный по расположению районный суд на случай возникновения споров.
Для оперативной связи и обмена документами в договоре аренды необходимо согласовать возможность использования электронного документооборота, посредством которого допускается направлять различные заявления и соглашения, квитанции, расписки и т.д. с указанием на признание сторонами юридической силы за перепиской по электронной почте. Мгновенная доставка отправляемых электронных сообщений с приложениями позволит сторонам обеспечить себя необходимой доказательственной базой на случай возникновения конфликтов.

Состояние помещения

К договору необходимо составить акт приема-передачи жилого помещения, оговорив его состояние, чтобы при возврате было с чем сравнить. В интересах арендатора указать в акте имеющиеся дефекты, поскольку в дальнейшем ему придется отвечать за недостатки возвращаемого помещения, даже если его вина в их возникновении отсутствует. Его утверждение о том, что он изначально получил помещение в плохом состоянии, при наличии подписанного им без возражений акта приема-передачи с указанием на хорошее состояние суд не примет во внимание.
И, наоборот, если акт приема-передачи помещения не составлялся, в случае причинения ему ущерба собственнику будет трудно доказать, что за возникшие недостатки и повреждения отвечает именно арендатор, поскольку нет доказательств того, в каком состоянии он сам его получил (Апелляционное определение Ульяновского облсуда от 03.09.2013 N 33-3165/2013).
В акте приема-передачи помимо указания на передачу жилого помещения следует также указать на состав передаваемого имущества (бытовая техника, мебель и т.д.) с указанием ее оценочной стоимости. Это облегчит собственнику процесс доказывания своих убытков, если имуществу будет причинен ущерб.
В обязанности собственника входит устранение дефектов в работе переданного нанимателю имущества за свой счет, если только они не вызваны виновными действиями нанимателя. Несвоевременное устранение неисправностей не является основанием для расторжения договора со ссылкой на существенное нарушение условий договора. Если недостатки не являлись существенными, исправлялись в разумные сроки и не препятствовали в использовании жилого помещения, то оснований для отказа от договора со стороны нанимателя не имеется (Определение Мосгорсуда от 18.08.2011 N 33-26040).
При оценке состояния возвращенного жилого помещения в случае, если собственником заявлено требование о возмещении ущерба, суд принимает во внимание представленные в дело акты приема-передачи и возврата, учитывает характер повреждений, не относятся ли они к нормальному естественному износу (Кассационное определение Нижегородского облсуда от 29.11.2011 N 33-11959), например загрязнение обоев, снижение качества работы электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации и др., который исключает возможность требовать от арендатора возмещения убытков.
А такие повреждения, как разбитая плитка и неработающая бытовая техника, не могут быть отнесены к естественному износу, поскольку связаны с неаккуратным обращением с имуществом и могут быть обусловлены виновными действиями арендатора, который отвечает за ущерб (Определение Мосгорсуда от 14.10.2010 N 33-32346).
Все недостатки возвращаемого помещения фиксируются в акте возврата с подробным описанием. При уклонении арендатора от его подписания собственник не лишен возможности составить его в одностороннем порядке, выслав затем по почте или по электронной почте. Для оформления акта возврата собственник вправе привлечь соседей, сотрудников управляющей компании, которая обслуживает соответствующий многоквартирный дом (Апелляционное определение Мосгорсуда от 10.06.2013 N 11-16129), сделать фотографии и видеозапись для документирования состояния помещения и т.д.
Кроме того, уклонение арендатора от подписания акта возврата чревато для него начислением арендной платы, поскольку до подписания данного документа считается, что квартира находится в его владении и обязательство по оплате проживания не прекратилось.
Наниматель обязан вернуть жилье по истечении срока договора в нормальном состоянии с учетом его естественного износа. Если имуществу собственника был причинен ущерб в период действия договора, наниматель обязан его возместить. Если ущерб был причинен виновными действиями третьих лиц, обязанность по его возмещению все равно лежит на нем, что не лишает его возможности предъявить регрессный иск к причинителю ущерба (Определение Мосгорсуда от 26.09.2011 N 33-27879).

Убытки арендатора

Убытки могут быть не только у собственника, но также и у арендатора, например в связи с необходимостью снимать другое жилое помещение из-за прекращения доступа в арендуемое жилье по договору с собственником. На практике нередко собственники выгоняют арендаторов из квартир, причиняя неудобства и ставя перед необходимостью искать новое жилье. В ситуации, когда для этого оснований нет, арендатор вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, связанных с затратами на аренду заменяющего жилья.
Однако такие затраты должны быть максимально экономными, по размеру приближенными к плате за жилье, уплачиваемую по договору собственнику, который его выгнал, а еще лучше, если в меньшей сумме. Заменяющее жилье должно быть соотносимым с тем, которое он арендовал, по основным параметрам (количеству комнат, метражу, месторасположению дома и т.д.), поскольку арендатор должен предпринимать меры к уменьшению своих убытков (ст. 404 ГК РФ).
В качестве убытков, подлежащих возмещению за счет собственника, не могут рассматриваться затраты, превышающие стоимость аренды, в частности расходы на проживание в гостинице, которые всегда выше платы за аренду (Определение Мосгорсуда от 23.10.2012 N 4г/8-9143/2012).
Поскольку объектом договора найма являлось жилое помещение, то в качестве способа восстановления нарушенного права арендатора может рассматриваться наем аналогичного жилого помещения. Поэтому проживание в гостинице нельзя признать адекватным и эквивалентным способом восстановления нарушенного права арендатора, соответствующие расходы не являются необходимыми и разумными (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 26.11.2012 N 33-3253, Постановление ФАС МО от 02.12.2013 N Ф05-14291/2013).
Кроме того, арендатор лишен права требовать возмещения убытков с собственника в ситуации, когда ограничение доступа в жилое помещение связано с его виновными действиями (например, непогашенные долги). Поскольку обязательство предоставить жилье для проживания носит встречный характер по отношению к обязанности оплатить его стоимость (ст. 328 ГК РФ), собственник вправе приостановить доступ к помещению, что исключает возможность для возложения на него убытков нанимателя.

Профильным направлением Адвокатского бюро «Домкины и партнеры» является оказание юридической помощи гражданам и хозяйствующим субъектам по экономическим делам и спорам, в частности, по вопросам расторжения договоров аренды.

В настоящем материале адвокатами нашего Бюро приведены краткие комментарии к действующему законодательству по правовым вопросам расторжения договоров аренды, руководство которыми позволит Вам защитить свои законные права и интересы. За подробными консультациями, а также по вопросам оказания юридической помощи по Вы можете обратиться к адвокатам Бюро по специальному направлению « »

С удебный порядок расторжения договора аренды достаточно распространен в правоприменительной практике. Как правило, подобная процедура инициируется при отсутствии компромиссного решения между сторонами заключенного договора.

Правовая регламентации вопроса расторжения договорных отношений аренды, содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Положение статьи 619 ГК РФ устанавливает порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя .

К числу правовых оснований расторжения договора аренды относятся следующие факты:

• использование имущества с существенным нарушением условий договора аренды;
• использование имущества с существенным нарушением назначения имущества;
• использование имущества с неоднократными нарушениями;
• существенное ухудшение арендованного имущества;
• не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
• не осуществление капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, или в разумные сроки в случаях, когда в соответствии с законом или договором производство капитального ремонта является прямой обязанностью арендатора;
• существенное нарушение договора арендатором, то есть когда арендатор допускает нарушения положений договора в значительной степени лишающие арендодателя того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

Обязательным и неотъемлемым условием расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является его обязанность направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им договорных обязательств в разумный срок. Если же письменное предупреждение не будет исполнено арендатором, арендодатель вправе расторгнуть договор.

Закон предусматривает перечень оснований для расторжения договора аренды по требования арендатора . К числу правовых оснований для прекращения договорных отношений относятся:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору;
• арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• арендодатель существенным образом нарушает условия заключенного договора.

Договор аренды может быть расторгнут как в добровольном, так и в судебном порядке. Обязательным условием расторжения договора является соблюдение претензионного порядка. Перед тем как поставить вопрос о расторжении договора заинтересованная сторона обязана заявить о своем желании контрагенту. В случае отказа последнего, либо не получения от него ответа по существу, у стороны возникает право на защиту своих интересов путем обращения в суд.

Подсудность спора зависит от того, кем являются стороны спора. В случае спора между юридическими лицами, в том числе ИП, спор рассматривается арбитражным судом. Если же хотя бы одной стороной спора является гражданин, спор подлежит передаче в суд общей юрисдикции.

В соответствии с положением статьи 453 ГК РФ договор аренды будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Расторжение договора аренды по судебному решению, который ранее был зарегистрирован, как юридический факт подлежит обязательной государственной регистрации.

За подробной юридической консультацией по вопросам расторжения договоров аренды Вы можете обратиться в .

Дело № № г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Юстинского районного суда Республики Калмыкия Пашнанов С.О., при секретаре судебного заседания Цохоревой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Калмыкия к Ишкинину А.У. о расторжении договора аренды лесного участка,

Установил:

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Калмыкия (далее – Минприроды РК) обратилось в суд с иском к Ишкинину А.У. о расторжении договора аренды лесного участка. В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Беляевой М.Е. заключен сроком на 49 лет договор аренды лесного участка, с кадастровым номером №, расположенный на территории Юстинского района Республики Калмыкия – РГУ «Каспийское лесничество», Цаган-Аманское участковое лесничество, квартал, выдел. ДД.ММ.ГГГГ к указанному договоры аренды лесного участка заключено дополнительное соглашение № 1, по которому Беляева М.Е. передала все права и обязанности в отношении предоставленного ей лесного участка Ишкинину А.У. Истец просит суд расторгнуть договор аренды лесного участка с Ишкининым А.У. ввиду непредставления им во исполнение данного договора проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы.

В судебное заседание представитель истца, извещенный о слушании дела, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Ишкинин А.У. не явился, от него в суд поступило ходатайство о направлении дела по подсудности по месту его жительства.

Изучив материалы дела, суд считает необходимым направить дело по подсудности по следующим основаниям.

Определил:

Передать гражданское дело по исковому заявлению Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Калмыкия к Ишкинину А.У. о расторжении договора аренды лесного участка для рассмотрения по подсудности в Ленинский районный суд г.Челябинска Челябинской области.

На определение может быть подана частная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в течение 15 дней со дня его вынесения через Юстинский районный суд Республики Калмыкия.

Судья С.О. Пашнанов

Суд:

Истцы:

Значение института подсудности очень велико. Оно обусловлено тем, что в Конституции Российской Федерации в качестве одного из основных прав человека записано: "Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом" (ч. 1 ст. 47).

Это право в полной мере распространяется на любую сторону в процессе, независимо от того, является она физическим или юридическим лицом, поскольку в силу ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе равноправия сторон.

Следовательно, положения ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации имеют самое прямое отношение к регулированию института подсудности в арбитражном процессе и должны учитываться арбитражными судами в практике применения норм АПК, регулирующих подсудность.

В отличие от института подведомственности, необходимого для определения компетентного юрисдикционного органа по разрешению того или иного юридического дела, институт подсудности разграничивает подведомственные арбитражным судам дела между различными звеньями единой системы арбитражных судов. Иными словами, по правилам подсудности, среди всех арбитражных судов Российской Федерации, определяется конкретный арбитражный суд, обладающий компетенций по разрешению дел в качестве суда первой инстанции.

Для арбитражного процесса характерны два вида подсудности - родовая и территориальная.

В ст. 34 АПК сформулированы правила родовой подсудности дел, подведомственных арбитражным судам. По правилам родовой подсудности определяется, какого уровня арбитражный суд вправе рассматривать то или иное дело. Так как критерием родовой подсудности является род (категория) дела, то она и получила название родовой подсудности. Именно родовая подсудность позволяет разграничить подведомственные арбитражному суду дела в зависимости от их рода между арбитражными судами различных уровней, звеньев в системе арбитражных судов.

По общему правилу родовой подсудности, сформулированному в ч. 1 ст. 34 АПК, дела, подведомственные арбитражному суду, рассматриваются по первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации Исключением из правила, сформулированного в ч. 1 ст. 34 АПК, является отнесение некоторых категорий дел к подсудности Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.. В соответствии со ст. 3 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" арбитражные суды субъектов Российской Федерации - это арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. По содержанию и объему компетенции все арбитражные суды субъектов Российской Федерации равны между собой. Кроме того, в соответствии с п.3 ч.2 ст. 34 АПК Высший Арбитражный суд в качестве суда первой инстанции рассматривает экономический споры между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, между субъектами Российской Федерации.

Т.е. субъектный состав спорного отношения может влиять не только на подведомственность спора, но и на его подсудность судам различных уровней. Так к примеру, спор по поводу взыскания арендной платы, возникший из договора аренды недвижимого имущества между двумя юридическими лицами, относится к компетенции арбитражного суда соответствующего субъекта Российской Федерации, а тот же спор, но возникший между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, или между субъектами Российской Федерации - Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации.

В настоящей дипломной работе, за основу принят спор, субъектный состав которого обязывает для рассмотрения в качестве первой судебной инстанцией обращение в арбитражные суду субъектов Российской Федерации. Обращение с исковым заявлением в арбитражный суд вопреки требованиям закона о подсудности обяжет судью вынести мотивированное определение о неподсудности дела данному арбитражному суду и возвратить истцу без рассмотрения и какой-либо дополнительной оценки иных недостатков весь объём исковых материалов.

Далее рассмотрим процессуальные особенности территориальной подсудность для рассматриваемой в настоящей дипломной работе категории дел, т.е. правила разграничения компетенции арбитражных судов одного звена (краевых, областных и приравненных к ним арбитражных судов субъектов РФ). В теории арбитражного процесса, территориальная подсудность может быть общей, альтернативной, исключительной, по связи дел и договорной. Рассмотрим особенности каждого вида для арендных споров.

В соответствии с правилами общей территориальной подсудности иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.35 АПК). При этом компетенция арбитражного суда, обязанного принять исковое заявление, зависит от географического расположения на территории субъекта РФ населённого пункта, включенного в данные о зарегистрированном адресе юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Местом жительства гражданина согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Место нахождения юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК определяется местом его государственной регистрации; государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Место нахождения юридического лица должно быть указано в его учредительных документах.

Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров следует исходить из того, что местом нахождения юридического лица является место нахождения его органов. В практической деятельности определение места нахождения органов юридического лица вызывает сложности. В таких случаях необходимо исходить из того, что место нахождения таких органов - это юридический адрес организации, т.е. адрес, указанный в учредительных документах юридического лица как адрес нахождения его органов. Данные рекомендации соответствуют положениям ч. 2 ст. 8 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц", согласно которой государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, место государственной регистрации юридического лица определяется местом нахождения его органов, которое в свою очередь определяется учредителями и указывается в учредительных документах.

Т.е., по общему правилу об общей территориальной подсудности для рассмотрение спорных вопросов арендных отношений истцу необходимо обращаться с исковым заявлением в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

Так, например, при возникновении спора, ответчиком в котором является юридическое лицо, зарегистрированное на территории г. Ноябрьска ЯНАО, истец должен обращаться в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (Приложение №1), при регистрации ответчика в г. Тюмени - в Арбитражный суд Тюменской области (Приложение № 2).

В ст. 36 АПК указываются случаи, когда истец может выбрать по своему усмотрению тот арбитражный суд субъекта Российской Федерации, в который он хотел бы обратиться за защитой своего права, т.е. предъявить иск в арбитражный суд по своему выбору. Таким образом, в ст. 36 АПК речь идет об альтернативной территориальной подсудности . При этом ч. 7 ст. 36 АПК специально оговаривает, что правом выбора арбитражного суда в случаях, регламентированных настоящей статьей, обладает только истец.

Данная статья применима для определения подсудности рассматриваемой нами категории спорных дел (исключение составляет п. 6 ст.36 АПК). Рассмотрим её более детально:

В ч. 1 ст. 36 АПК предусмотрен случай, когда место нахождения организации или место жительства физического лица неизвестно на момент подачи иска. В данном случае истец имеет право подать иск либо в арбитражный суд по месту нахождения имущества такого ответчика, либо в арбитражный суд по его последнему известному месту нахождения (месту жительства). При этом имеется в виду последнее известное место нахождения (жительства) ответчика в Российской Федерации, а не за ее пределами.

Под последним известным местом нахождения ответчика - юридического лица следует понимать адрес его постоянно действующего исполнительного органа, указанный в учредительных документах, либо разрешённый законом к использованию специальный почтовый адрес для переписки, либо адрес, отражённый в заключенном с истцов договоре аренды. Истец должен предоставить доказательства того, что ответчик находился (проживал) по данному месту. В противном случае истец несет риск неблагоприятных последствий отложения судебного разбирательства по делу или отмены вынесенных судебных актов по причине ненадлежащего уведомления не явившегося ответчика. Арбитражный суд при отправке судебных документов ответчику вправе как по собственной инициативе, так и по ходатайству истца запрашивать органы, осуществляющие регистрацию юридических лиц, об адресе места нахождения соответствующего юридического лица.

Закон не возлагает на арбитражный суд обязанности по применению мер к розыску должника. Собиранием этих сведений и обоснованием документами последнего известного адреса ответчика, если его место нахождения неизвестно, должен заниматься истец.

По смыслу данной нормы к имуществу на основании ст. 128 ГК относятся любые вещи (недвижимые и движимые), в том числе деньги, ценные бумаги, а также имущественные права. Так, например, если у ответчика имеются денежные средства в каком-либо банке, то иск к такому ответчику на основании ч. 1 ст. 36 АПК может быть предъявлен по месту нахождения этого банка. Если ответчик на праве собственности имеет, например, здание (или помещения в здании), то иск к нему может быть подан и по месту нахождения данного недвижимого имущества. При этом только на истце лежит обязанность документально подтвердить принадлежность данного имущества ответчику на праве собственности и доказать его постоянное нахождение на территории субъекта РФ, в арбитражный суд которого было передано исковое заявление.

В ч. 2 ст. 36 АПК установлено правило, в соответствии с которым, если в деле участвуют ответчики, находящиеся на территориях разных субъектов Российской Федерации, то иск может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения одного из ответчиков. Именно истцу здесь предоставляется право определить территориальную подсудность спора. Так, например, если иск предъявляется к трем ответчикам, которые находятся в Калининградской области, в г. Москве и в г. Ноябрьске, то истец может подать такой иск как в арбитражный суд Калининградской области, так и в арбитражный суд г. Москвы или Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с правилом ч. 3 ст. 36 АПК иск к ответчику, находящемуся или проживающему на территории иностранного государства, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения на территории Российской Федерации имущества ответчика. Указанная норма применяется в отношении иностранных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, российских организаций и российских граждан. Данная норма применяется при соблюдении в совокупности следующих условий:

• 1) нахождение (проживание) ответчика за пределами Российской Федерации;
• 2) наличие у такого ответчика имущества на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 АПК по выбору истца может определяться и подсудность дел, вытекающих из договора, в котором указано место его исполнения.

В этом случае истец может предъявить иск в арбитражный суд либо исходя из общего правила территориальной подсудности, т.е. в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, либо в арбитражный суд по месту исполнения договора, если оно указано в договоре.

Следует отметить, что правила данной нормы подлежат применению только в том случае, если договор содержит прямое указание на место его исполнения, например "по договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI.". Таким образом, место нахождения арендованного имущества, исходя из положений нормы, является местом исполнения договора, а следовательно, и возможным местом подачи иска, вытекающего из данного договора.

Особым вариантом альтернативной подсудности дел является рассмотрение иска, вытекающего из деятельности обособленного подразделения юридического лица. Правило ч. 5 ст. 36 АПК предусматривает, что иск к юридическому лицу, вытекающий из деятельности его филиала, представительства, расположенных вне места нахождения юридического лица, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения юридического лица или его филиала, представительства. В соответствии с данной нормой истец вправе подать иск как по месту нахождения филиала, представительства, так и по месту нахождения самого юридического лица.

Согласно ГК юридическое лицо вправе открывать свои отделения вне места его нахождения. Это право предоставлено юридическому лицу в целях обеспечения наиболее благоприятных условий для его деятельности, осуществления всех или части его функций, представления и защиты его интересов вне места нахождения юридического лица. В зависимости от поставленных юридическим лицом перед таким отделением задач и возложенных на него функций они могут являться представительствами или филиалами юридического лица. ГК называет их обособленными подразделениями юридического лица (ст. 55 ГК).

Следует иметь в виду, что даже если в описанных ч. 5 ст. 36 АПК случаях иск подается в арбитражный суд по месту нахождения обособленного подразделения юридического лица, то ответчиком по иску будет всегда юридическое лицо, поскольку в силу п. 3 ст. 55 ГК представительства и филиалы юридическими лицами не являются, их руководители выступают от имени юридического лица и в его интересах на основании выданной им доверенности. Однако в силу возложенных на них юридическим лицом функций они вправе осуществлять от имени юридического лица деятельность, которая может вызвать предъявление к юридическому лицу исковых требований.

Расширим условие ранее приведённого примера: по договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI. Арендатором по данному договору выступает ноябрьский филиал ООО, головное предприятие которого находится в г. Сургуте ХМАО. В данном случае арендодатель, в случае возникновения спора, возникшего из арендных отношений с филиалом, вправе заявить исковые требования как в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (по месту нахождения филиала), так и в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа (по месту нахождения ООО).

Предусмотренное в ст. 37 АПК правило договорной подсудности допускает возможность изменения по соглашению сторон общей территориальной подсудности, установленной в ст. 35 АПК, и альтернативной подсудности, т.е. подсудности по выбору истца, предусмотренной в ст. 36 АПК. Участники спора, возникшего из говора аренды вправе предусмотреть в своём соглашении передачу возникших между ними разногласий на разрешение по первой инстанции любого арбитражного суда России, а не только арбитражного суда субъекта РФ, расположенного по месту нахождения одной из сторон договора.

Не допускается изменение родовой подсудности, установленной в ст. 34 АПК, и исключительной территориальной подсудности, правила которой предусмотрены ст. 38 АПК. Таким образом, нельзя по соглашению сторон предусмотреть передачу спора, подсудного арбитражному суду субъекта Российской Федерации, в Высший Арбитражный Суд, и, соответственно, наоборот. Соглашения сторон, изменяющие родовую или исключительную территориальную подсудность, являются недействительными и не влекут какие-либо правовые последствия. При чём, если вопреки соглашению о подсудности иск предъявлен по месту нахождения ответчика, то исковое заявление будет возвращено истцу.

Исключительная подсудность представляет собой такую разновидность территориальной подсудности, при которой исключается возможность для определенной категории дел применять иные правила подсудности, чем те, которые установлены АПК непосредственно для этих категорий дел. Нормы об исключительной подсудности сформулированы как изъятие из общего правила территориальной подсудности. При этом выбор того или иного арбитражного суда для рассмотрения конкретного дела не зависит от воли или желания истца по делу. Следовательно, не допускается предъявление исков по указанным в ст. 38 АПК категориям дел в другие арбитражные суды, кроме названных в этой статье. Не допускается также и изменение правил исключительной подсудности соглашением сторон.

В рамках рассмотрения процессуальных особенностей по спорам, возникающим из договоров аренды недвижимого имущества, нам будет интересен п. 1 указанной статьи, согласно которой, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, поэтому разбирательство спора по месту нахождения истца или ответчика, либо в арбитражному суде, определённом соглашением сторон, полностью исключается.

Понятие "споры, связанные с правами на недвижимое имущество" включает в себя споры о признании права собственности на недвижимое имущество, об изъятии недвижимости из чужого незаконного владения (виндикационные иски), об устранении нарушений прав собственника или иного законного владельца, не связанных с лишением владения (негаторные иски), а также споры по иным вещным правам на недвижимость (ст. 217 ГК - право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком).

Однако не стоит забывать, о том, что обязательственные иски, направленные на защиту прав кредиторов в связи с нарушением должниками обязательств по договору аренды, объектом которого являлось недвижимое имущество подсудны арбитражным судам по территории нахождения ответчика и могут быть возвращены при их направлении в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости.

А вот иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, предъявленный по месту нахождения ответчика, а не по месту нахождения спорного объекта недвижимости, должен быть рассмотрен по существу, поскольку подсудность данной категории дел определяется по общим правилам подсудности.

Таким образом, по общему и наиболее распространённому в правоприменении процессуальному правилу иск, вытекающий из неисполнения или ненадлежащего исполнения арендных договорных обязательств, предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения организации-должника или по месту жительства должника-предпринимателя, если отдельные нормы АПК не допускают иное.

Делая общий вывод о подсудности споров, возникающих из договора аренды, приходим к следующему:

Во-первых, по общему правилу родовой подсудности, спор, возникший из договора аренды, подведомственный арбитражным судам, рассматривается в первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации, за исключением дел, отнесённых к подсудности Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Т.е., при условии, что в субъектный состав арендного спорного правоотношения не входят Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, данный спор подлежит рассмотрению в первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации, т.е. арбитражными судами республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.

Особенно важным остаётся тот факт, что родовая подсудность, установленная в ст. 34 АПК, не подлежит изменению. Таким образом, нельзя по соглашению сторон предусмотреть передачу спора, подсудного арбитражному суду субъекта Российской Федерации, в Высший Арбитражный Суд, и, соответственно, наоборот.

Во-вторых, по общему правилу, истец для защиты свои нарушенных прав обращается в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.35 АПК).

В-третьих, истец для защиты своего нарушенного права, возникшего из договора аренды недвижимого имущетсва вправе воспользоваться предусмотренными правилами альтернативной территориальной или договорной подсудностью (ст. 36, 37 АПК).

В-четвёртых, при возникновении спора о правах на недвижимое имущество, истец обязан применить правила исключительной подсудности (п.1 ст. 38 АПК) и подать в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.