Оформление земельного пая в собственность: особенность процедуры. Земельный пай

Пай подразумевает обособленную часть земли от общего массива, принадлежащего нескольким дольщикам. Такая земля находится за чертой города и предназначена для сельского хозяйства. Основное использование возможно для разведения скота, выращивания аграрных культур, переработки сельскохозяйственной продукции.

Ввиду своей ценности и плодородности сельскохозяйственные угодья находятся под особой охраной государства, зафиксированной в Земельном кодексе (ЗК). Оборотоспособность угодий СХН основана на принципах:

• возможность приватизации;
• локализация допустимой площади;
• неизменность целевого назначения;
• у государства и совладельцев преимущество в выкупе пая;
• собственность возникает исключительно у гражданина РФ.

Получить земельный пай, согласно закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», можно следующими способами:

• купить;
• унаследовать;
• образовать выдел.

Исключения по распространению действия данного ФЗ составляют выделенные паи, отведенные под фермерство с разрешением на садоводческую и огородную деятельность. Их оборот регулируется нормами ЗК и Гражданского кодекса (ГК).

Практическое применение законодательных актов судом в земельных вопросах нередко вызывает спорные моменты. Это обусловлено отсутствием правоприменительной иерархии и конкретики в нормативах.

К примеру, Постановлением Верховного суда № 54 установлено, что (то есть участок, еще не прошедший регистрацию) имеет законную силу. ГК РФ тоже не устанавливает запретов в отношении будущих объектов, в то время как директивами ЗК РФ четко определено, что право собственности на землю возникает только в рамках очерченных границ и после регистрации в кадастровом учете.

Поскольку обязанность по регистрированию объекта все равно возникнет, а также во избежание потенциальных судебных прецедентов, обеим сторонам сделки стоит пройти указанные ниже этапы оформления.

Шаг 1.Подготовительный процесс

Владелец пая, пожелавший реализовать свою часть земли, прежде должен удостовериться, что:

• земля состоит на кадастровом учете (подробнее о том, что такое );
• совершена регистрация в Росреестре (ЕГРН).

Помимо вышеуказанного, нужно совершить следующее:

• известить государственный орган о продаже пая земли;
• уведомить остальных владельцев общего надела.

Правило преимущественной покупки органами власти

Для земель сельхозназначения действует правило преимущественной покупки государством (ППП), оно определено требованиями закона об обороте земель СХН. Продавец обязан известить подведомственный орган о намерении реализовать земельный пай. Уведомление должно содержать следующую информацию об участке:

• адрес;
• стоимость;
• площадь (в гектарах/квадратных метрах).

Направить извещение нужно заказным письмом либо вручить лично под расписку. Муниципальная служба в течение 1 месяца с даты получения уведомления направляет ответ. Отказ в приобретении земельного пая или отсутствие ответа служит основанием для реализации земельного пая частному лицу, стоимостью не ниже заявленной извещением. Если государством приняты условия продажи, расчеты производятся не позднее 3-х месяцев.

В судебной практике встречаются прецеденты, когда государственный орган отрицает получение извещения. В качестве дополнительной меры и во избежание спорных ситуаций можно одновременно с направленным извещением сделать публикацию в газете.

Игнорирование данного действия влечет за собой недействительность сделки купли-продажи и не несет юридических последствий. Это означает, что пай будет возвращен продавцу.

Когда не действует ППП:

• на земле имеется зарегистрированное строение;
• пай состоит в залоге и по нему не исполнено обязательство – такой участок выставляется на торги.

ППП дольщиков

Стоит отметить, что преимущество покупки также регулируется Гражданским кодексом, который обзывает предложить другим владельцам из общего надела осуществить выкуп земельного пая. Сделать это можно одновременно с направлением извещения в уполномоченную службу.

Наряду с вышеуказанным, законом об обороте земель СХН определено, что при наличии более 5 дольщиков распоряжение паями устанавливается кворумом голосов общего собрания. Если на нем находится более 20% участников, или у присутствующих пайщиков совокупная доля составляет 50% и более от надела – собрание считается состоявшимся.

Шаг 2. Договор купли-продажи

Сделка по отчуждению имущества должна быть заключена в письменной форме соответствующим договором.

Оформление земельного пая в собственность сопровождается договором с обязательным указанием цены, точного описания объекта покупки и заверяется подписями сторон. Без соблюдения этих требований, договор не несет юридической силы. Стандартный договор состоит из следующих пунктов:

• преамбула – персонализирует стороны договора (ФИО, адрес проживания, паспортные данные) и выражает волеизлияние сторон в заключении сделки;
• предмет – содержит детальное описание и характеристики объекта сделки, кадастровый номер, целевое назначение, делимый/неделимый, наличие/отсутствие ограничительных прав или обременений (подробно о том, что такое ), указание правоустанавливающих документов и прочее;
• цена – стоимость имущества, порядок и сроки расчетов;
• права и обязанности продавца и покупателя – здесь описывается порядок передачи земельного пая и уплаты за него;
• заключительные положения – порядок внесения изменений, дополнений и основания расторжения (если таковые могут быть), количество экземпляров (обязательно 3);
• реквизиты и подписи сторон;
• приложение в виде акта приема-передачи.

По желанию можно добавить разделы: ответственность сторон (за нарушения договорных обязательств), форс-мажоры (обстоятельства непреодолимой силы, которые могут повлиять на исполнение условий договора).

Нотариальное заверение не является обязательным, за исключением случаев:

• собственник признан законом недееспособным или не достиг совершеннолетнего возраста;
• если земельный пай не выделен из общего массива (тогда требуется согласие всех владельцев).

Шаг 3. Перечень документов для регистрации приобретенного земельного пая

Следующим шагом будет сбор необходимых документов, перечень которых определен «Законом о регистрации объектов недвижимости». К стандартному списку относятся:

• копии паспортов сторон;
• экземпляр договора купли-продажи;
• свидетельство на пай;
• протокол, подтверждающий согласование границ;
• подтверждение из Налоговой службы (ФНС) об отсутствии задолженностей;
• кадастровая выписка;
• подтверждение направления уведомления уполномоченной службе (корешок, расписка о получении и, если есть, официальный отказ).

Шаг 4. Обращение в регистрационный орган

Завершающим этапом приобретения имущества является обращение в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ). Для этого необходимо:

1. заполнить бланк о признании права собственности (здесь можно посмотреть );
2. оплатить госпошлину – составляет 100 р.;
3. сдать документы по перечню;
4. срок рассмотрения документов составляет 5 – 7 рабочих дней, после чего необходимо получить онлайн или лично выписку из ЕГРН.

Как выделить земельный участок из общего надела: пошаговая инструкция

Отведение наделов при изменении формы собственности прежде велось с целью инвестирования и изготовления аграрного продукта. По этой причине жители имели возможность приобрести паи безвозмездно. На сегодняшний день выделение участка с целью реализации либо совершения иных отчуждающих сделок сопровождается обязательством по оформлению кадастровой документации и налоговыми издержками.

Образование земельного пая в натуральном выражении предусмотрено двумя способами:

• согласие пайщиков о разграничении территории надела, подтвержденное соответствующим протоколом;
• самостоятельное образование выдела.

Рекомендуемый алгоритм действий для самостоятельного выделения доли земли

1. Заключить договор на оказание услуг с организацией или квалифицированным кадастровым инженером для подготовки межевого проекта (читайте: что такое ).

Площадь пая устанавливается согласно документации на землю, при этом границы могут быть изменены с утверждением инженера.

1. Утвердить подготовленный межевой проект с дольщиками.

Для этого необходимо направить извещение всем совладельцам с указанием следующей информации:

• личные данные (ФИО, контакты);
• сведения об инженере, ответственном за проект, и его контактные данные;
• уникальный каждой части надела;
• способы обсуждения или направления предложений в части изменения или доработок по проекту.

Извещение можно направить заказным письмом либо сделать газетную публикацию. Период рассмотрения составляет 1 месяц. Согласованным проект считается, если в указанный период получено согласование либо предложений не поступало. На данном этапе инженером или организацией составляется письменное заключение.

1. Осуществление кадастровых работ.

После утверждения проекта на земельном участке устанавливаются границы путем проведения кадастровых работ. Законом допускаются отклонения от проекта в части изменения площади участка, но не более 10%.

Завершающим этапом будет межевой план электронного формата с цифровой подписью ответственного инженера.

1. Процедура государственной регистрации.

Чтобы полноправно стать собственником, необходимо обратиться в Регистрационную палату и сдать документы по перечню:

• заполненный формуляр;
• подтверждение согласования межевого проекта;
• паспорт заявителя;
• акт на землю (если ранее регистрация осуществлялась, то необходимости нет);
• уплата налогового сбора (350 р.).

Способы обращения:

• через интернет на портале госуслуг или официальном сайте Росреестра;
• лично посетить отделение Росреестра либо МФЦ;
• для инвалидов и ветеранов ВОВ предусмотрен выезд на дом;
• направить почтой.

Решение уполномоченным органом принимается не позднее 12 рабочих дней, после чего необходимо получить бумажную или электронную выписку из ЕГРН.

Инструкция по оформлению наследственного пая

Недвижимость, в том числе земельный пай, может переходить по наследству (узнайте, как оформить ). Законом об обороте земель СХН установлены ограничения в части категории наследников.

Ограничения в части наследственного права

Право собственности на участок или земельный пай не считается правомерным, если:

• лицо, претендующее на имущество, является иностранцем – лица, не являющиеся гражданами РФ, могут только арендовать земельный пай СХН;
• допущены нарушения максимально допустимых размеров площади земельного участка или пая – более 10% от общего надела;
• наследуемое имущество передано юридическим лицом – директивами ГК РФ установлено, что завещание может быть составлено только физическим лицом.

Если граждане не могут быть признаны полноправными владельцами, но являются наследниками по завещанию, закон обязывает их произвести отчуждение пая земли в течение 1 года со дня возникновения факта наследства. Алгоритм отчуждения идентичен сделке купли-продажи (описан выше).

Формы возникновения права наследственности

Наследование предполагает переход имущества от умершего к другому лицу. Наследники определяются двумя способами:

1. По закону – наследодатель перед смертью не оставил письменных распоряжений своим имуществом, в связи с чем наследство передается по очередности. Она устанавливается по степени родства (первая очередь – супруги, дети, вторая – двоюродные родственники и т. д.)
2. Право по завещанию – наследники определены наследодателем в форме нотариально заверенного завещания.

Сроки принятия наследства

В общепринятом смысле срок открытия наследственного права возникает по истечении 6 месяцев с даты установления фактической смерти (медицинское заключение либо решение суда). Соответственно, в этот период необходимо подтвердить свое вступление в наследство.

Есть также специальные сроки продолжительностью в 3 месяца, они наступают, когда первый наследник отказался от наследства (по истечении 6 месяцев) и право переходит другому родственнику по очередности.

Вступление в наследство: алгоритм действий

Для вступления в права наследства необходимо выполнить ряд действий, предусмотренных законодательством:

1. Обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии в наследство земли.
2. Предоставить документы по перечню:

• документальное подтверждение смерти наследодателя (свидетельство о смерти или решение суда);
• паспорт предполагаемого наследника;
• завещание или документы, подтверждающие степень родства;
• подтверждение права собственности на земельный пай умершего (выписка из ЕГРН, свидетельство на пай и другие), в течение 3-х рабочих дней нотариус самостоятельно запрашивает такие сведения в уполномоченном органе;
• заключение оценочной компании о стоимости участка.

1. Оплатить налоговый сбор:

• для наследников первой очереди – 0,3% от стоимости имущества, но не более 100000 р.;
• остальные наследники оплачивают налог в размере 0,6% от стоимости земли, но сумма не может превышать 1000000 р.

От уплаты налогового сбора освобождаются родственники, совместно проживавшие с умершим, и несовершеннолетние наследники.

1. Получить свидетельство о праве на наследство земельного пая (как правило, по истечении 6-месячного срока).
2. Зарегистрировать право собственности в ЕГРН и поставить земельный пай на кадастровый учет (подробнее описано выше).

Отказ в оформлении земельного пая

Основания

При рассмотрении документов муниципальный орган имеет право приостановить регистрацию соответствующим решением. Заявителю предоставляется срок не более 30 дней для устранения причин, препятствующих возникновению надлежащих прав. Причины можно свести к 3-м основным направлениям:

• непредставление требуемых документов (к примеру, межевой план земельного участка или доверенность на представителя);
• предоставление ложных сведений;
• неверное заполнение заявки или отсутствие в ней подписи.

Когда причины приостановления не устранены, государственный орган выносит отказ в регистрации права на земельный пай.

Обжалование в комиссии

Первой инстанцией для обжалования отказа в регистрации земельного пая является апелляционная комиссия при уполномоченном органе, где вынесен отказ. Обжаловать решение нужно в течение 30 дней с даты его получения.

Для обращения необходимо заполнить бланк и приложить копии документов. Заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца. Если решение об отказе в регистрации пая земли осталось без изменений, повторное обращение не допускается.

Оспаривание в суде

После отказа в апелляционной комиссии обжаловать решение можно только обратившись в арбитражный суд. Процессуальные сроки, как правило, не превышают 3-х месяцев. Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление в 3-х экземплярах, приложить копии документов и направить в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Примеры из судебной практики

1. Жительница Самарской области приобрела земельный участок по договору купли-продажи, но в регистрации прав на объект получила отказ уполномоченного органа. Данное решение аргументировано тем, что в договоре не указаны характеристики объекта, позволяющие идентифицировать участок.Гражданка обратилась в районный суд для оспаривания отказа отделением Росреестра. В качестве доводов были приведены копии ранее сданных в регистрационный орган документов и квитанция об уплате госпошлины.Согласно нормам ГК РФ, предмет и цена договора являются существенными условиями сделки и должны быть четко определены договором. Отсутствие требуемых сведений противоречат законодательству, соответственно, такая сделка признается ничтожной.Районный суд, рассмотрев обстоятельства дела и основываясь на требованиях гражданского законодательства, постановил, что решение уполномоченного органа об отказе в регистрации имущества является правомерным и отмене не подлежит. В удовлетворении исковых требований судом было отказано.
2. Житель Саратовской области, являясь наследником умершего брата, обратился к нотариусу для получения надлежащего свидетельства. Ему было отказано ввиду того, что наследодатель при жизни не завершил процедуру регистрации права не землю (отсутствовал межевой план и регистрация в ЕГРН). Для признания права собственности по наследству гражданин обратился в суд. В качестве доказательств были представлены документы о родстве, свидетельство о смерти, земельный акт с указанием кадастрового номера.Истец пояснил, что с даты смерти родственника прошло более 5 лет, и наследственные права никем оспорены не были. Нормами ГК РФ определено, что наследнику вместе с правами на имущество переходят и незавершенные обязательства. Кроме того, ЗК РФ установлено, что земли подлежат кадастровому учету в обязательном порядке, а спорный объект данному требованию отвечает.Исходя из вышесказанного, суд счел аргументы истца убедительными. Постановлением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Граждане, являющиеся тружениками в сельском кооперативе, при бывшем СССР получали в безвозмездное пользование земельные паи. Сейчас многих владельцев таких наделов интересует вопрос: «Как оформить земельный пай в собственность?». Попробуем ответить на него в нашей статье, воспользовавшись нормами и правилами, прописанными в действующем законодательстве.

Земельный пай: понятие и особенности использования

Паем называют отдельно взятый земельный участок, предназначенный для высадки сельскохозяйственных культур. Если говорить точнее, им является кусок земли, расположенный на поле. Вокруг него также находятся паи других собственников, их разделение визуально провести не представляется возможным. Определение границ осуществляется исключительно на карте, при условии заказа работ по межеванию участка в лицензированной геодезической компании.
Земельные паи выделялись сельским советом. У их владельцев на руках должны быть документы, свидетельствующие о бесплатной и бессрочной передаче в пользование.
В соответствии с действующим Земельным кодексом РФ, паи должны быть зарегистрированы в Росреестре. Им присваивается индивидуальный номер, в единую базу вносятся все характеристики и данные владельца.
Оформив право собственности на земельный пай, его хозяин сможет осуществлять любые сделки, связанные с:

1. куплей-продажей;
2. дарением;
3. наследованием;
4. сдачей в аренду.

Последний вариант предусматривает заключение договора аренды. Стоит сказать, что большинство владельцев земельных паев прибегают к их сдаче во временное пользование. Это дает возможность получить косвенный доход. В некоторых случаях, оплата за пользование землей осуществляется в натуральном виде, т.е. собственник может получить часть зерна, выращенного на его земле. Для жителей сельской местности данные предложения актуальны, поскольку дают возможность подготовки корма на зиму для скота.

Оформление земельного пая в собственность

Каждый владелец пая должен оформить его в собственность. Сделать это можно обратившись лично или через посредника в отделение Росреестра. Также не исключено посещение МФЦ. Собственник выбирает структуру по своему желанию.
В Росреестр необходимо предоставить следующий список документации:

• Кадастровый паспорт (выписку).
• Уведомления пайщиков.
• Паспорт собственника.
• Заявление.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Оплата государственной пошлины является обязательной. Ее сумма для физических лиц составляет две тысячи рублей. Взять квитанцию можно у сотрудников Росреестра или скачав реквизиты с официального сайта данной организации.

В исключительных ситуациях помимо представленных выше документов, собственника земельного пая могу попросить предоставить акт об отчуждении земли . Он выдается сотрудниками городской администрации или поселкового совета.

Как правило, получить акт не составляет труда. Владелец должен обратится лично в администрацию, написав заявление с просьбой передать пай в частную собственность. Если местная администрация не пойдет на встречу, т.е. даст официальный отказ, держатель земли вправе обратится в суд.
Поскольку земельные паи выдавались еще при СССР, многие собственники потеряли документы пайщика. Это говорит о невозможности оформления земли в Росреестре. В таких ситуациях также возможно обращение в администрацию для выдачи дубликата необходимого документа или в суд.
В том случае, если документы будут сданы в Росреестр и пройдут проверку, через несколько недель владельцу на руки выдадут свидетельство о праве собственности.

Особенности процедуры получения кадастрового паспорта на земельный пай

Если у владельца земельного пая нет на руках кадастрового паспорта, ему необходимо позаботится о его получении. Сделать это можно посредством обращения все в тот же Росреестр. Владельцу необходимо предоставить:

1. заявление на оформление документа;
2. план межевания;
3. паспорт гражданина РФ;
4. документы, удостоверяющие право на использование участка.

Оформление кадастрового паспорта потребует оплаты госпошлины. Для простых граждан ее сумма составляет 200 рублей.
Сдаче документов на оформление кадастрового паспорта должна предшествовать процедура межевания . Как уже говорилось выше, подобные услуги на платной основе предоставляют лицензированные геодезические компании. Стоимость плана межевания варьируется в пределах от 5 до 10 тыс. рублей. Она зависит от целого ряда индивидуальных факторов.
Выбор геодезических компаний достаточно обширен. Каждая предлагает свои условия сотрудничества, цены и сроки предоставления услуги. Определившись с выбором, собственник пая должен посетить офис компании, предоставив документы на землю и написав заявление.

Проведение работ по межеванию осуществляется в назначенную дату и время. После их завершения владелец и собственники соседних паев, должны поставить свои подписи в акте. Далее сотрудники геодезической компании займутся разработкой самого плана межевания. В среднем сроки его изготовления составляют 2-3 недели.

После полной готовности плана межевания, владелец может обратится в Росреестр для постановки пая на учет. Ему будет присвоен уникальный кадастровый номер, выделены границы и площадь. В кадастровом паспорте содержится полная информация о земельном пае.

Обязательно ли проведение межевания земельного пая перед оформлением права собственности

Достаточно большая стоимость услуг геодезической компании вызывает спорные вопросы относительно проведения межевания. Однако, с 2018 года оно является обязательной процедурой, проводимой перед оформлением права собственности на земельные участки и паи. Поэтому отказ от нее на законных основаниях невозможен.
Межевание позволит определить точные границы участка. Его владелец сможет осмотреть их наглядно на интерактивной карте, представленной на карте Росреестра.

С наступлением 2018 года без межевания запрещено осуществление любых сделок, связанных с оформлением земли.

Оформление земельного пая в собственность по наследству

Оформление земельного пая в наследство также подразумевает проведение процедуры узаконивания собственности. Земля переходит к наследнику по завещанию умершего или по общепринятым нормам. Юридическое оформление собственности осуществляется через 6 месяцев после даты смерти предыдущего владельца. При этом, подача документов происходит до окончания 6 месяца.
Вне зависимости от того есть завещание или нет, наследникам необходимо обратится в офис нотариуса, расположенный по месту регистрации усопшего с целью закрепления своего права на наследство. В нотариат предоставляется следующий пакет документации:

• справка о смерти;
• свидетельство о праве собственности на пай;
• документы, подтверждающие родство с умершим;
• паспорт наследника;
• завещание (при его наличии).

Через 6 месяцев наследнику на руки выдадут справку, подтверждающую его право на наследование. С ней и документацией на земельный пай, необходимо обратится в Росреестр для дальнейшего оформления права собственности. Стоимость процедуры составит 2 тыс. рублей.

Что делать, если в оформлении права собственности на пай было отказано

Возникновение любых спорных ситуаций в оформлении права собственности на земельный пай, приводит к судебному разбирательству. Наиболее часто его причинами становится получение необоснованного отказа в регистрации права на владение участка в самом Росреестре, реже – от местных властей.
Сотрудники реестра или администрации обязаны объяснить собственнику причину отрицательного решения. Если ее невозможно устранить, не исключена подача искового заявления в суд. Например, владельцу пая отказали в его оформлении из-за отсутствия

Выделяемый гражданину в общем массиве земли. По такие участки выделялись с 1991 года. Целью этого было увеличение процента частных землевладельцев. Потому в первую очередь право на собственную землю получали работники сельхозпредприятий России. Земельный пай, получаемый в собственность, помог людям впоследствии организоваться в новые формы сельхозпредприятий.

Также выдача свидетельств с правом собственности на паи массово проводилась в 1996-1997 годы. Сейчас 95% собственников имеют такие свидетельства на владение землей.

По состоянию на 1 января 2000 г. основная часть паев была сдана в аренду их владельцами (более 5,4 миллионов). Они получают за эту землю в натуральном измерении. Участки отдаются в аренду через специальный договор (может быть устным и письменным).

Однако не все смогли эффективно использовать полученную землю. Проблема сосредоточения паев в руках не тех людей, кто хочет ее использовать рационально, имеет место до сих пор.

Земельный пай должен быть сельскохозяйственной землей. Для этого необходимо ограничить правомочия его собственников. Сейчас люди довольно грамотны юридически, однако вопросы относительно паев все же остаются.

Земельный пай выдается бесплатно, но получивший его гражданин должен оплачивать и налог на землю. Чтобы распоряжаться паем в дальнейшем, человек должен приватизировать данную землю, иначе его не включают в число пайщиков. Он потеряет свой пай и не сможет в дальнейшем распоряжаться им.

До 1 января 2010 г некоторые собственники могли бесплатно приватизировать земельные участки, выданные в качестве паев, но сейчас эта процедура проводится только на общих основаниях.

Можно ли строить на такой земле? Нельзя, так как такая земля имеет назначение сугубо сельскохозяйственное. Для того чтобы перевести ее в категорию земель-поселений, потребуются весомые обоснования.

Рыночная стоимость приобретения пая отличается от государственной стоимости участка в 3-4 раза. Если нужно купить пай, то заключается сделка, подтверждаемая соответствующим договором.

Как оформить земельный пай? Текст составляемого договора покупки должен точно излагать его суть, чтобы не было каких-либо двусмысленных толкований. В нем указываются реквизиты сторон, точное наименование участка, номер и дата выдачи паевого свидетельства, фиксируются размеры стоимости, прописывается отсутствие претензий сторон. От продавца нужно получить разрешение на продажу от его супруга, а также доверенность, позволяющую действовать как продавцу, чтобы документы приняли в Регистрационную палату.

Итак, чтобы оформить земельный пай, подаются: паспорт, договор, копия уведомлений пайщикам, разрешение супруга, доверенность от продавца на совершении сделки, свидетельство права собственности. В Сбербанке оплачивается пошлина за регистрацию. Срок оформления пая - месяц. После этого вы получите свидетельство.

– это часть земли, выделенной человеку с целью повышения количества собственников. Благодаря этому, люди получали возможность вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Первыми получали земельные участки бывшие колхозники, а затем и социальные работники этих организаций.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

На сегодняшний день, около 50% земель выделены под паи, и практически все, кто получил участки, оформили право собственности на них.

Определение «земельный пай» , подразумевает земельную площадь, выраженную в гектарах из расчета на одного человека. Паи не разделяются по местности и их границы существуют только на бумаге. Все сотрудники бывших колхозов и совхозов имеют свидетельство, подтверждающее право долевой собственности на землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд.

Свидетельство содержит такие сведения, как:

• размеры земельного пая;
• балло-гектарная оценка;
• вид доли (пашня, пастбище и прочее).

Характеристики усредненные и у всех одинаковые, а сама собственность является виртуальной.

Область применения

Паи или доли можно назвать весьма своеобразными объектами собственности, они являются по своей сути не участком, так как он не имеет границы, а всего лишь правом на землю.

Пай может быть использован для ведения сельского или фермерского хозяйства, в зависимости от его вида. При этом, распоряжаясь своей долей, собственник должен учитывать интересы и права других пайщиков. Именно по этой причине реализовать права на землю достаточно трудно.

Кроме того, человек может лишиться своего пая в любой момент, к примеру, он может быть передан местной администрации. Мотивировать это могут тем, что земля не используется дольщиком. При этом, убытки так называемому «собственнику» не возмещаются.

Особенности

К особенностям земельных паев можно отнести то, что они предоставлялись однократно и бесплатно, начиная с 1991 года. Получали их сотрудники ликвидированных или подлежащих реорганизации сельхозпредприятий, а также те, кто вышел на пенсию именно в этой организации.

Из прочих жителей сельской местности имели право на получение земельного надела:

• медицинские работники;
• учителя;
• работники в сфере культуры.

Несмотря на то, что пай был бесплатным, работу кадастровой службы и налоги был обязан оплачивать дольщик. Одним из условий включения гражданина в число пайщиков была своевременная приватизация земли. Если этого не происходило, то человек лишался пая и вместе с этим права пользования землей.

Земельный пай нельзя использовать под строительство, поскольку он предназначен только для ведения сельского хозяйства.

Аренда и покупка

Земельные наделы могут быть проданы или сданы в аренду тем, кто заинтересован в использовании доли. Оплату могут производить деньгами, также возможна натуральная форма расчетов. Арендовать пай можно, подписав договор с его владельцев. В этом документе оговариваются возможности арендаторов на эксплуатацию, а также указываются конкретные сроки.

Сложность заключается в том, что участки не имеют четких границ и определение расположения земли не всегда представляется возможным. В этом случае имеет смысл выдел доли. Для этого потребуется написать заявление в учетные государственные структуры, которые занимаются межеванием земли. Помимо этого границы участка согласовываются с владельцами соседних земель.

Для того, чтобы оформить в собственность приобретенный земельный надел, необходим договор о купле-продаже доли. Также, в Регистрационной палате необходимо зарегистрировать свои права на земли.

Для этого потребуются:

• оригиналы и копии паспортов всех участников сделки;
• оригинал договора;
• если покупатель состоит в браке, то необходимо предоставить заверенное у нотариуса разрешение супруга на приобретение;
• продавец должен предоставить документ, подтверждающий его право на владение участком;
• нотариально заверенное согласие на продажу супруга продавца, если он состоит в браке;
• корешки почтовых квитанций, подтверждающие отправление прочим дольщикам оповещения о продаже;
• заявление;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Продажа и дарение

Купля-продажа паев аналогична договору дарения, отличие только в том, что потребуется разный пакет документов. Вариантов необходимого комплекта документации может быть много, а процедуры оформления также могут значительно отличаться.

Независимо от того, по каким причинам земля стала частью уставного капитала, процедура переоформления будет такой:

1. Принимается решение о внесении земель в уставной капитал.
2. Земля оценивается независимым оценщиком.
3. Подготавливается документация.
4. Регистрируются учредительные документы.
5. Регистрируется переход прав на землю.
6. Иные действия, в зависимости от особенностей сделки.

Дарение бывает двух видов:

• владелец оформляет дарственную на близкого родственника;
• владелец осуществляет дарение дальнему родственнику или постороннему человеку.

Пай, полученный в дар, переходит в собственность того, в чью пользу был составлен договор дарения. Он не подлежит разделу при разводе между супругами.

Договор дарения должен быть зарегистрирован в соответствии с требованием закона и новый собственник обязан подать сведения о сделке в государственную организацию.

Проблемы выделения

Процедура по выделению пая проходит следующим образом:

1. в районной и областной газете размещается объявление о намерениях выделения, и только через 30 дней может быть проведено собрание дольщиков для согласования параметров земельного участка;
2. после этого проводится межевание, этот этап может продлиться до двух лет;
3. по результатам межевания проводится согласование с соседями и соответствующими государственными органами, проверяются результаты по межеванию, это может занять до 30 дней;
4. после необходимо получить кадастровый план и зарегистрировать номер своего участка;
5. завершающим этапом является получение свидетельства о праве собственности на землю.

Все эти процедуры необходимы для законного выделения пая и занимают довольно много времени.

Как оформить земельный пай в собственность?

Оформление пая или его переоформление в случае смены владельца требуют предоставления определенного пакета документов в органы, регистрирующие собственников земель. После того как пай был оформлен в собственность, владелец может производить со своей долей любые сделки.

Если новый владелец планирует использовать земли для занятий сельским или фермерским хозяйством, то приступать он может уже после того, как подал документы на регистрацию своих прав.

Какие документы необходимы?

Для процедуры оформления необходимы не только результаты межевания и согласие прочих пайщиков и владельцев соседних участков на определение границ участка и его выделе в собственность, но и документация.

А именно:

• акт оценки стоимости земель;
• справка о том, что пай не является арестованным имуществом;
• документ, подтверждающий отсутствие долгов по уплате налогов.

Краткая инструкция по оформлению

Оформление займет немалый период времени.

Необходимо будет пройти следующие этапы:

• Шаг 1. Подача объявления в газету о своем намерении выделить пай.
• Шаг 2. По истечении 30 дней с момента подачи объявления провести собрание пайщиков, причем принятое решение должно быть зафиксировано в протоколе.
• Шаг 3. Заключение договора о межевании участка.
• Шаг 4. Подача на проверку в Земельный комитет результаты межевания.
• Шаг 5. Подача заявления в Регистрационную палату и получение свидетельства на право собственности.

Стоимость

Продать пай владелец может только после того, как местная администрация отказалась его приобрести.

Цену на землю владелец имеет право устанавливать сам, после чего он обязан оповестить местную администрацию о том, что собирается продавать пай и озвучить его стоимость. Продажа и переоформление происходят в соответствии с установленным законом порядком.

От чего зависит?

Стоимость земельного участка зависит от многих факторов. К примеру, принимается во внимание состояние земли, место ее нахождения, климатические условия, особенности местности и многое другое.

Если в процессе поиска покупателя или в результате переговоров с ним продавец намерен изменить цену на пай, то он обязан поставить в известность местную администрацию.

Как можно им распорядиться?

Существует несколько вариантов того, как можно распорядиться земельным паем:

• Вариант 1. Продать колхозу, фермеру или совладельцу пая.
• Вариант 2. Оформить договор дарения. Нередки случаи, когда с целью избежать каких-либо затруднений, продавец оформляет договор дарения на покупателя, но в этом случае велик риск того, что покупатель не заплатит.
• Вариант 3. Выделение в натуральном выражении. В этом случае пай выделяется как индивидуально, так и для группы дольщиков. Если пай выделен для одного человека, то он становится уже не дольщиком, а владельцем участка. Во втором случае, дольщик имеет право на часть вновь образованного участка.

В любом случае процесс оформления документов будет достаточно трудным и длительным.

Налог

Лица, которые получают доход от того, что сдают паи в аренду, признаются налоговыми агентами и обязаны платить налоги в соответствии со статьей 226 Налогового Кодекса.

Владельцы земель, не сдающие в аренду заинтересованным лицам и использующие наделы самостоятельно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, также обязаны платить налоги в соответствии со статьями Налогового Кодекса РФ.

Земельный пай - кусок территории, который был выделен определённому гражданину. Выражается он в гектарах, чётко ограниченных участков владельцы паев не имеют. При этом реализовать свои права собственники должны в течение 3 лет с момента их получения. В ином же случае государство имеет право отбирать паи у лиц, не сделавших этого. Понятие «пай» - что это такое и что с ним делать?

Откуда появились паи на землю

В 1991 году правительством страны было принято решение реорганизовать колхозы и совхозы. В результате на свет появилось постановление под номером 86, указывающее, что абсолютно всем работникам совхозов и колхозов, причём даже вышедшим на пенсию, положены земельные паи. В дальнейшем любому желающему могла быть выделена по ним земля, а в документах было указано, какой размер общих земель принадлежит конкретному лицу. Также земельный надел выделялся следующим категориям сельского населения:

• работники медицинских учреждений;
• учителя школ на селе;
• занятые культурным просвещением населения лица.

Само выделение пая было бесплатным. В течение долгого времени это создавало благородную почву для использования земли различными третьими лицами без оформления каких-либо прав на неё. Вывести эту ситуацию из неопределенного состояния законодатели решили введением правила, в соответствии с которым владельцы паев должны использовать своё право на них в течение трёх лет после его возникновения. Иначе доля земли этого гражданина будет признана невостребованной, в результате чего она перейдёт во владение государственным структурам.

Если вас интересует, имеет ли право государство отобрать земельный пай у гражданина, который не реализовал своё право в течение 3 лет - ответ будет однозначно положительным. Поэтому если лицо заинтересовано в извлечении выгоды из своей доли земель, то оно должно сделать это как можно скорее, пока государство не решило забрать пай.

Как реализовать свои права

Всего есть только 2 способа распорядиться собственным паем. Первый предусматривает возможность продажи своей доли или дарения её другому лицу. При этом продать её можно только или владельцу земель (т.е. лицу, доля которого находится на том же участке земель, что и ваша) или колхозному объединению/частному фермеру, занятому обработкой земель. Исключением признаются ситуации, когда общее число собственников небольшого участка не превышает 5 человек. В таком случае можно продать свою землю любому третьему лицу, но только после того, как её откажутся выкупить другие собственники участка.

Документы, необходимые для передачи права собственности могут понадобиться разные (в зависимости от конкретной ситуации). А вот алгоритм действий всегда одинаков:

• рассматривается вопрос внесения участка в уставный капитал;
• территорию оценивает независимый эксперт;
• производится подготовка всех необходимых бумаг;
• выполняется регистрация учредительной документации;
• переход прав на территорию регистрируется в соответствующем государственном органе;
• производятся другие действия, необходимые в зависимости от особенностей сделки.

А вот процесс дарения возможен в адрес любого лица. Иногда под него маскируют сделку по продаже (чтобы избежать осложнений при передаче права собственности), но в такой ситуации владелец в некоторой степени рискует, т. к. покупатель может попросту не расплатиться с собственником, а по всем документам земля уже будет принадлежать ему.

Еще один способ реализации прав

Второй способ позволяет использовать пай для выделения конкретного участка для пользования конкретного лица или группы лиц (которая может насчитывать несколько сотен граждан). Если гражданин выделяет участок для личного пользования, то в итоге в его собственности оказывается участок земли, имеющий собственный адрес, расположение на территории и зарегистрированный в Кадастровой палате. Чтобы его образовать, следует установить границы и произвести межевое планирование. Преимущества отделения участка для личного пользования:

• земля собственника имеет границы, и владелец может осуществлять контроль за тем, чтобы сторонние лица не могли пользоваться территорией без его ведома;
• ценность такого участка значительно выше, чем пая, а продать его гораздо проще;
• не нужно получать разрешение от других владельцев на проведение каких-либо работ или действий на земле.

Недостатки этого способа:

• осуществление всех необходимых процедур для отделения участка от общих земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, занимает длительное время. Ведь для этого необходимо собрать всех владельцев, опубликовать информацию о выделении и т. д;
• выделить небольшой участок дорого. А если он будет отдалён от контрольных геодезических точек, то формирование нового участка будет ещё затруднительнее и дороже;
• законодатели ограничили распоряжение не только долей, но и участков земель. Во многих регионах правительство имеет преимущество на их приобретение.

Чтобы процесс выделения участка не вызвал затруднений, необходимо действовать в соответствии с приведенным ниже алгоритмом.

1. Первым делом следует разместить информацию о желании выделить участок в районной и региональной газетах. Только через месяц после этого можно провести общее собрание всех владельцев долей вашей территории, чтобы согласовать размеры и границы вашего участка. Решение собрания должно быть засвидетельствовано документально.
2. Исключительно после согласования с другими владельцами можно произвести межевание. Иногда эта процедура может затянуться на срок больше года.
3. Когда указанная выше процедура будет произведена, её результаты должны быть согласованы с остальными владельцами долей и госорганами, которые будут проверять всю информацию в срок до месяца.
4. Затем необходимо обратиться за получением кадастрового плана и регистрацией номера своей земли.
5. Итогом проведения всех операция станет получение документа, свидетельствующего о том, что теперь вы является владельцем земельного участка.

Таким образом, выделить участок для личного пользования - удовольствие дорогое, и далеко не все готовы тратить деньги и время на осуществление всех необходимых процедур.

Когда собственники объединяются

Если же пайщики объединяются, то каждый из них будет иметь долю на новом участке земли, который теперь будет иметь чёткую границу. Его собственники вольны самостоятельно решать, как распоряжаться участком. Чтобы его образовать, следует установить границы и произвести межевое планирование. Преимущества отделения участка группы пайщиков для совместного использования:

• выделенный участок можно сдать в аренду. Сельхозпроизводителям неудобно работать с небольшими участками, разбросанными по территории, а арендовать паи в соответствии с нынешним законодательством невозможно;
• межевание будет стоить на порядок меньше, чем при выделении участка одного пая. Иногда заинтересованные лица даже за свой счёт готовы произвести эту операцию, если вы сдадите в дальнейшем эту землю им в аренду.

Недостатки этого способа:

• любые вопросы решаются при сборе всех владельцев участка. Зачастую собрать их всех очень непросто, т. к. они могут, например, проживать в разных регионах. Оформление доверенностей на паи и других необходимых документов отнимает много времени и сил;
• смерть или гибель совладельца станет препятствием при планирующейся сделке с участком. Ведь наследники совладельца смогут получить наследство только через полгода, чтобы подписать договор вместо него.

Для кого-то вариант совместного с другими пайщиками межевания окажется более выгоден. Однако в любом случае распоряжение паем - процесс трудоёмкий и непростой.

Как зарегистрировать свои права на землю

Если вы приобрели землю, то в дальнейшем необходимо произвести её регистрацию в Росреестре. Для этого понадобится ряд документов:

• удостоверяющие личности обеих сторон договора о продаже;
• оригинал этого же договора;
• заявление на регистрацию;
• продающее лицо должно предоставить бумагу, подтверждающую его право собственности на участок или долю, а если оно состоит в браке, то ещё и заверенное у нотариуса согласие на заключение договора от супруга;
• бумаги, свидетельствующие об отправлении остальным владельцам долей сведений о продаже доли;
• справку, подтверждающую уплату госпошлины;
• если будущий владелец состоит в браке, то разрешение на покупку должен дать и супруг, причём заверенное у нотариуса.

Только после регистрации земля сможет перейти во владение к новому собственнику. При этом в заявлении будет указано её местоположение и размер участка.

Особенности и правовая база

Разобравшись, что такое земельный пай, следует понять, как формируется его стоимость. При её установке владелец должен учитывать разные факторы. Среди них:

• климат в регионе;
• местоположение пая;
• особенности территории;
• размер земли;
• дальность инфраструктурных объектов.

Обычно сотка паевой земли продаётся за сумму от 50 до 250 тыс. рублей. При этом владелец пая вправе сам установить любую цену. Преимущественным правом на покупку (после других дольщиков) пользуется государство. Определившись с ценой, собственник должен поставить госорганы в известность о продаже. Если же в дальнейшем стоимость пая будет изменена в результате переговоров с потенциальным покупателем или по другим причинам, госорганы следует известить о новой цене.

Также следует помнить, что пай может использоваться как уставный капитал, если его собственник вступает в кооператив, или же быть обменян на другое имущество. В большинстве случаев владельцы долей передают их в арендное пользование или доверительное управление другим лицам, более разбирающимся в сельскохозяйственных работах. Такое сотрудничество оказывается выгодным для обоих его участников.

Если у собственников паев возникают дополнительные вопросы, то всегда можно обратиться к ФЗ № 101, № 221 и № 122, содержащим исчерпывающую информацию по всем возможным случаям с паями. Нельзя забывать и о необходимости приватизировать землю в срок до 3 лет после возникновения прав на неё. У упустивших этот момент граждан государство имеет полное право изымать пай по своему усмотрению.